Guide til og om entreprenøren

Har du brug for juridisk rådgivning om aftalen med entreprenør eller bygherre eller vedrørende en konflikt med den anden part? Så kontakt en advokat fra Advodan med speciale i entrepriseret.

Det skal du vide om entreprenører

Hvis du bestiller og betaler for at få opført et byggeri, betegnes du som bygherre – og så skal du vælge en entreprenør eller en håndværker, som kan udføre arbejdet.

Hvad er en entreprenør?

En entreprenør er en person eller en virksomhed, som bliver betalt en aftalt pris for at udføre et arbejde for en bygherre (hvor prisen ofte er et overslag). ”Arbejde” skal forstås i bred forstand, men når man taler om en entreprenør, taler man normalt om bygge- og anlægsarbejder. Det kan fx være jordarbejde, murerarbejde, tømrerarbejde, kloakarbejde eller malerarbejde.

Der findes ikke en bestemt uddannelse, som gør en person til entreprenør. En entreprenør kan i virkeligheden være en hvilken som helst form for håndværker, som har erfaring med at varetage entrepriser.

Hvornår har man brug for en entreprenør?

Som beskrevet bruger man en entreprenør ved entrepriser. En entreprise er betegnelsen for aftalen mellem en entreprenør eller håndværker og en bygherre om opførslen af bygninger eller anlæg eller udførelsen af et andet stykke arbejde. Du kan altså have brug for en entreprenør, hvad end du skal have malet en dør, lagt nyt tag på dit hus eller opført en fabriksbygning.

Står du foran et mindre byggearbejde, kan du læse mere her.

Hvad hvis entreprenøren går konkurs?

Som bygherre står du i en uheldig situation, hvis entreprenøren går konkurs. I sådan et tilfælde er det en god idé at kontakte en advokat med speciale i entrepriseret for at høre om dine muligheder.

Det bedste, du kan gøre, er at lave aftaler fra begyndelsen, som stiller dig bedst muligt, hvis entreprenøren går konkurs. For det første bør du aftale en betalingsplan for byggeprojektet, så du ikke betaler entreprenøren den fulde pris fra starten, men i stedet betaler i takt med at byggeriet skrider frem. Desuden er det normalt ved større entrepriser, at entreprenøren i byggeperioden stiller en sikkerhed på 15% af entreprisesummen. Det betyder, at du er garanteret dette beløb, selvom entreprenøren skulle gå konkurs.

Hvad skal jeg ellers vide?

Når du indgår aftale med en entreprenør, er det først og fremmest vigtigt, at aftalen bliver udarbejdet skriftligt i form af en entreprisekontrakt. Desuden kan det være en god idé at lave aftaler om sikkerhedsstillelse, dagbod og eventuelle ekstraarbejder.

Du kan læse mere om, hvad du skal være opmærksom på som bygherre, her.

Det skal du vide som entreprenør

Som entreprenør er det helt afgørende, at du har styr på aftaler med bygherre, underentreprenører, rådgivere og leverandører. Herunder finder du seks gode råd til at forebygge konflikter med aftaleparterne.

Udarbejd en entreprisekontrakt og aftalesedler

Som entreprenør kender du sikkert vigtigheden af en gennemarbejdet entreprisekontrakt. Hvis ikke, kan du læse mere om den her.

Du bør også kende til vigtigheden af aftalesedler. Det er skriftlige aftaler om ekstraarbejder, som ikke er en del af den oprindelige entrepriseaftale. I sådan en aftale bør der være en præcis beskrivelse af arbejdet samt pris og betingelser. På den måde kan din virksomhed lettere bevise, at der er udført ekstraarbejder, og at du er berettiget til ekstra betaling i forhold til den oprindelige entrepriseaftale.

Tjek at alle aftaler stemmer overens

Modstridende aftaler er den sikre vej mod konflikt. Derfor bør din virksomhed altid sikre sig, at hovedentrepriseaftalen og eventuelle aftaler om underentrepriser stemmer overens. Ellers ender det nemt med en utilfreds bygherre og en langvarig tvist mellem hovedentreprenør og underentreprenør om ansvaret.

Uanset om du arbejder som hoved- eller underentreprenør, kan din virksomhed undgå mange konflikter ved at sikre, at byggeriets underaftaler ikke strider imod hovedentrepriseaftalen.

Sørg for overensstemmelse mellem tegninger og beskrivelser

Tegninger og skriftlige beskrivelser af byggeriet skal også stemme overens. Gør de ikke det, opstår der hurtigt forvirring og uklarhed over opgaver og udførelse. Det kan i sidste ende føre til en konflikt om, hvorvidt det er dig som entreprenør eller en anden aktør (fx den rådgivende arkitekt), som har skylden for en eventuel fejl eller mangel.

Derfor er det vigtigt, at du sikrer, at arkitektens tegninger, ingeniørens beregninger og byggeriets beskrivelse til bygherren hænger sammen og ikke er modstridende eller skaber usikkerhed om, hvordan byggeriet skal gennemføres. Der bør i den forbindelse aftales tilsyn og udarbejdes kvalitetssikringsmateriale.

Vær opmærksom på, at der i AB 18-systemet er bestemmelser om obligatorisk projektgennemgang.

Aftal på forhånd, hvordan eventuelle konflikter løses

Selvom du sørger for gennemarbejdede aftaler, der stemmer overens, kan du stadigvæk risikere, at der opstår konflikter. Derfor kan entrepriseaftalen med fordel indeholde et afsnit om løsning af en eventuel konflikt.

Er du og din aftalepartner allerede enige om en løsningsmodel til at afgøre uenigheder, kan I begge spare tid og penge til ofte dyre og tidskrævende forhandlinger, rets- eller voldgiftssager.

Samtidig er det væsentligt, at du sikrer dig, at en eventuel tvist mellem dig som total- eller hovedentreprenør, bygherren samt en underentreprenør kan behandles samme sted. Dermed undgår du både øget tidsforbrug, besvær, ekstraomkostninger og risikoen for modstridende afgørelser i tilfælde af, at samme sag skal føres parallelt ved henholdsvis domstolene mod bygherren og ved voldgift mod underentreprenørerne.

Lav aftale om betalingsplan og sikkerhedsstillelse

Som entreprenør er det vigtigt, at du indgår aftale om en betalingsplan med bygherren. På den måde sikrer du, at du løbende bliver betalt for det arbejde, du udfører.

Du kan også kræve en bankgaranti som sikkerhed for, at raterne bliver betalt. På den måde opnår du sikkerhed for betaling af dit arbejde, selvom bygherren skulle gå konkurs, opsige eller ophæve entrepriseaftalen.

Få en klar aftale om, hvornår byggeriet betragtes som leveret

Ved enhver større entreprise bør der fastsættes en tidsplan med en dato for levering – og det er vigtigt, at du kun indvilliger i at arbejde efter en tidsplan, du finder realistisk.

Hvornår et byggeri er færdigt og leveret, er ofte et spørgsmål om definition, og det kan føre til uenighed mellem bygherren og dig som entreprenør. Derfor er det en god idé at præcisere i entrepriseaftalen, hvornår byggeriet betragtes som leveret.

Leveringstidspunktet har betydning for, hvornår betalingen falder, hvornår sikkerhedsstillelsen nedskrives, og hvornår risikoen for byggeriet overgår til bygherren. Derfor er det et væsentligt punkt at få defineret og aftalt ved hjælp af en detaljeret beskrivelse af, hvilke opgaver der indgår og skal være afsluttet for, at byggeriet er færdigt og leveret.

Få styr på aftalerne med en entrepriseretsadvokat

Om du er bygherre, hovedentreprenør, underentreprenør, arkitekt eller ingeniør er præcise aftaler den bedste vej til at undgå konflikter. En advokat med speciale i entrepriseret kan varetage dine interesser og gennemgå, forhandle eller udarbejde aftaler, som sikrer dig eller din virksomhed bedst muligt. Ofte er det også billigere at lade en advokat hjælpe med aftalerne, end det er at få hjælp til at løse en konflikt senere.

Hos Advodan står vores entrepriseretsadvokater klar med juridisk rådgivning tilpasset dig eller din virksomhed og den konkrete entreprise, du står over for. Vi hjælper også gerne, hvis der er opstået en tvist med (under)entreprenør, bygherre eller rådgiver.