Udstykningsloven og forpagtning af jord

Udstykning af landbrugsjord

Når du udstykker din grund, betyder det, at du deler grunden op i flere selvstændige ejendomme for at sælge dele af den videre. Der kan være flere årsager til, at du ønsker at udstykke din grund. Det kan fx være, at du har landbrugspligt på din ejendom, men ikke har tid eller overskud til at holde jorden. Det kan også være, at du vil udstykke dele af din grund til nye boliger, da det vil give en økonomisk gevinst. Uanset hvad årsagen er, skal du sikre, at du overholder udstykningsloven.

Hvad er reglerne for udstykning af jord i en landzone?

Det er som udgangspunkt kun muligt at udstykke, hvis din ejendom er over 1.400 m2. I praksis er det sjældent et problem, hvis du bor på en gård eller et nedlagt landbrug i en landzone, da disse grunde i langt de fleste tilfælde er. Du skal dog være opmærksom på, at udstykningsloven kun tillader udstykning, hvis der ikke er tinglyste servitutter på din ejendom eller bestemmelser i en lokalplan, som vil være en hindring for udstykningen.

At få lov til at sælge eller tilkøbe et jordareal i en landzone med henblik på efterfølgende dyrkning, enten via afgrøder eller dyrehold, er ofte blot et spørgsmål om procedure. Det kan derimod være svære at få tilladelse til at udstykke jorden til boligbyggeri. Det skyldes, at byggeriet strider mod princippet for en landzone og dermed også ofte mod plangrundlaget.

Hvem godkender udstykningen?

Når udstykningen skal finde sted, er det en landinspektør, der foretager opmålinger, afmærkninger af nye skel og udarbejder dokumenter mv. Landinspektøren sørger desuden for at få sagen godkendt hos kommunen.

Herefter sender kommunen sagen til Geodatastyrelsen, så udstykningen kan ændres på matrikelkortet.

Hvad betyder udmatrikuleret?

Udstykker du din grund til byggegrunde – dvs. at grunden inddeles i flere grunde, hvor hver del bliver en selvstændig ejendom - er der tale om udmatrikulering.

Forpagtning af jord

Forpagter eller bortforpagter du jord, er der en række forhold, du skal have styr på. Du bør bl.a. forholde dig til forpagtningens arealmæssige omfang, hvilken forpagtningsafgift der skal betales, hvor lang tid forpagtningen er gældende, og hvordan jorden må dyrkes. Det kan en forpagtningsaftale hjælpe dig med.  

En bortforpagter er den person, der forpagter jorden væk. Den person, der lejer jorden, kaldes en forpagter.

Hvem kan forpagte landbrugsjord?

Vil du forpagte en hel landbrugsejendom, skal du opfylde kravet om bopælspligt på samme måde, som hvis du købte ejendommen. Det betyder, at nogen skal have fast bopæl på ejendommen de første 10 år af forpagtningsperioden. Det er dog ikke nødvendigt at opfylde bopælspligten, hvis du som virksomhed allerede forpagter eller ejer en anden ejendom, hvor bopælspligten er opfyldt.

Du kan også nøjes med at forpagte en del af en ejendom til drift, hvor du fx forpagter en mark med henblik på at høste korn. Du skal dog eje eller forpagte en anden ejendom, hvor du opfylder kravet om bopælspligt.

Hvad er en forpagtningsaftale?

En forpagtningsaftale er en juridisk bindende kontrakt, der fastsætter, hvilke vilkår aftalen om forpagtning er indgået på. En aftale om forpagtning af landbrugsjord kan indeholde følgende:

• Forpagtningens arealmæssige omfang
• Forpagtningsafgiften (hvad forpagterne skal betale for at leje jorden), herunder hvornår denne skal betales, samt hvad der sker, hvis der ikke bliver betalt til tiden
• Hvordan jorden må dyrkes eller anvendes
• Hvor lang tid forpagtningen gælder
• Hvordan forpagtningsaftalen kan opsiges

Derudover kan en forpagtningsaftale hjælpe dig, hvis jorden eller din ejendom pludselig skal sælges, da alle parter er kendte med, hvad aftalen indebærer.

Hvad sker der, hvis forpagteren har betalingsvanskeligheder?

Det kan have store konsekvenser for bortforpagteren, hvis forpagteren er i betalingsvanskeligheder eller i værste fald går konkurs. Det skyldes, at bortforpagteren ikke kun risikerer at lide et stort økonomisk tab, fordi forpagtningsafgiften ikke bliver betalt, men også risikerer et større tab ved, at jorden i en kortere eller længere periode ikke bliver vedligeholdt eller dyrket.

Det er derfor vigtigt, at du som bortforpagter sikrer, at forpagtningsaftalen er udformet, så tabet i tilfælde af manglende betaling begrænses mest muligt. En måde at opnå dette på er ved at opdele forpagtningsafgiften i flere rater – f.eks. fire rater i stedet for to. Derved har du som bortforpagter færre penge ude at hænge ad gangen, og du har bedre mulighed for at blive bekendt med forpagterens eventuelle betalingsvanskeligheder. Det vil også være en forsikring for dig, hvis forpagtningsaftalen inkluderer en aftale om, hvordan du som bortforpagter, kan ophæve aftalen i tilfælde af betalingsmisligholdelse. På den måde kan du hurtigt overtage vedligeholdelsen af jorden eller bortforpagte den til en ny forpagter efter forpagtningsafgiftens forfaldsdato.

Hvad sker der, hvis forpagteren går konkurs?

I tilfælde af at din forpagter går konkurs, skal du hurtigst muligt kontakte kurator i forhold til, hvad der skal ske med din kontrakt.

Det er kuratorens opgave at beslutte, om konkursboet skal indtræde i forpagtningsaftalen. Hvis konkursboet fortsætter, skal de stadig betale dig for forpagtningen og anvende jorden i overensstemmelse med forpagtningsaftalen. Hvis forpagteren ikke har overholdt aftalen før konkursen, kan du kræve renter eller ophæve aftalen efter de almindelige obligationsretlige regler eller de vilkår, der er aftalt.

Hvis konkursboet ikke ønsker at fortsætte aftalen, har du ret til at hæve den med det samme. Hvorvidt du får dine penge tilbage, afhænger af en række konkrete forhold.

Hvis du er usikker på, hvordan du skal forholde dig til en forpagters konkurs eller dine rettigheder, kan en advokat fra Advodan rådgive dig.

Hvad sker der, hvis bortforpagteren går konkurs?

Du skal som forpagter hurtigst muligt kontakte kurator, hvis bortforpagteren går konkurs.

Hvis konkursboet beslutter at forsætte aftalen, vil boet overtage bortforpagterens rolle og forpligtelser i henhold til aftalen. Det betyder, at forpagtningsaftalen fortsat gælder, og at det nu er konkursboet, som modtager betaling og skal overholde bortforpagterens del af aftalen.

Hvis konkursboet ikke ønsker at fortsatte forpagtningsaftalen, skal de varsle opsigelsen af aftalen. Det betyder, at du ikke kan nægtes adgang til at anvende jorden fra den ene dag til den anden. Dette varsel vil ikke nødvendigvis tage udgangspunkt i, hvad der står i forpagtningsaftalen, men i hvad der er et ”sædvanligt varsel”.

Hvis du er i tvivl om dine muligheder og rettigheder i forbindelse med bortforpagterens konkurs, kan en advokat fra Advodan rådgive dig.

Advodan – personlig rådgivning, lokal indsigt og jura i øjenhøjde 

Hos Advodan tilbyder vi personlig, juridisk rådgivning inden for alle dele af landbrugsretten. På vores over 20 kontorer fordelt rundt i landet arbejder der mere end 100 jurister. Det betyder, at din Advodan-advokat både er ekspert i landbrugsret, har kendskab til dine lokale udfordringer og kan trække på viden og erfaring fra sparringspartnere landet over.  

Vi kan hjælpe med dine juridiske spørgsmål, konflikter eller andre behov, hvad end du er privatperson eller virksomhedsejer. Vi ved, at juridiske problemstillinger kan være komplekse i både form og indhold. Derfor er det centralt for os at møde vores kunder i øjenhøjde – både i vores rådgivning og dokumenter.