Erhvervslejekontrakt: Få de bedste vilkår for din virksomhed

Hos Advodan er vi eksperter i erhvervsleje og bistår lejere og udlejere med udformning, gennemgang og forhandling af erhvervslejekontrakter. Boligrådgiver Camilla Kisling fra Advodan Helsingør giver her indblik i, hvad du som kommende lejer af en erhvervsejendom bør være opmærksom på, og kommer med 8 gode råd om indgåelse af erhvervslejekontrakt.

Hvorfor udarbejde en erhvervslejekontrakt?

Ifølge lovgivningen behøver man kun at udarbejde en erhvervslejekontrakt, hvis enten lejer eller udlejer stiller krav om det. Alligevel er det altid en god idé, fordi en skriftlig kontrakt forebygger konflikter ved at klarlægge begge parters rettigheder og forpligtelser. Uden en erhvervslejekontrakt reguleres udlejningen af erhvervslejeloven, og du mister indflydelse på de forhold, der kunne være relevante for din virksomhed – fx om du skal kunne overdrage lejemålet ved et generationsskifte.

8 gode råd om indgåelse af erhvervslejekontrakt

Som virksomhedsejer bør du udnytte aftalefriheden i erhvervslejekontrakten til at sikre din virksomhed de bedst mulige vilkår.

1. Gå i dialog om vilkårene i erhvervslejekontrakten, inden du skriver under

Du bør ikke uden videre acceptere de vilkår, udlejer fremlægger i lejekontrakten. Det kan få store konsekvenser, hvis du skriver under på vilkår, der sætter uhensigtsmæssige begrænsninger for din virksomhed. Når du først har skrevet under, kan det nemlig være svært at ændre erhvervslejekontrakten – og det er meget dyrt at føre en lejeretssag. Derfor bør du altid gennemgå kontrakten grundigt fra begyndelsen og forhandle om ugunstige vilkår i stedet for at vente, til noget eventuelt går galt.

2. Få hjælp til at forhandle vilkår

For de fleste virksomhedsejere vil det være godt givet ud at have en rådgiver med på sidelinjen, som kan hjælpe med at forhandle de rigtige vilkår i erhvervslejekontrakten. Under alle omstændigheder bør du have en fagperson til at se kontrakten igennem, så du ved, hvad du skriver under på.

3. Undgå, at formuleringer i lejekontrakten begrænser din virksomhed unødigt

Tænk lidt ind i fremtiden, inden du underskriver erhvervslejekontrakten. Sørg for at formuleringerne omkring, hvad din virksomhed må anvende lejemålet til, er så brede som muligt. Det giver dig mulighed for eksempelvis at udvide med nye produkter eller ydelser senere. Samtidig giver det dig større mulighed for at overdrage lejemålet til en ny lejer fx i forbindelse med et generationsskifte – hvis du altså sørger for at aftale en såkaldt afståelsesret i lejekontrakten.

4. Afklar, hvem der betaler eventuelle omkostninger til ændringer af lokalet

Har du behov for, at lejemålet bliver tilpasset til din virksomhed, inden du tager det i brug, kan det også godt betale sig at forhandle med udlejer om, hvem der skal bære udgiften til ændringerne. Er det rimeligt, at det er dig som lejer, der skal betale, hvis ændringerne fx er med til at forbedre ejendommen, eller bør udlejer betale en del af udgifterne?

5. Pas på bindingsperioden

Er din virksomhed nyopstartet, bør du som udgangspunkt ikke binde dig til en erhvervslejekontrakt længere end et år ad gangen. Binder du dig til en kontrakt, som er uopsigelig i flere år, er du også bundet til at betale lejen – og det kan godt gøre ondt på en virksomhed, som er ved at etablere sig.

6. Vær opmærksom på, hvad der står i erhvervslejekontrakten om regulering af leje

Er der tale om en pristalsregulering med en minimumregulering på fx 1,5 procent, så er det en god idé også at få indsat et maksimum på fx 3 procent. Samtidig skal du som lejer sikre dig, at det ikke kun er udlejer, som har mulighed for at regulere lejen op i forhold til markedslejen efter fire år. Det bør fremgå af erhvervslejekontrakten, at også du som lejer har mulighed for at få reguleret lejen ned, når der er gået fire år, hvis den er højere end markedslejen.

7. Tjek hvad der står i lejekontrakten om vedligeholdelse og ekstraudgifter

Det er normalt lejer, der står for vedligeholdelse inden for lejemålets fire vægge. Men sørg alligevel for, at vilkårene for vedligeholdelsen er nøje beskrevet i lejekontrakten. Hold også øje med, om du som lejer skal betale ekstraudgifter til drift ud over lejen, fx udvendig renholdelse, reparationer af varmeanlæg, skatter og afgifter.

8. Sørg for klare aftaler om, hvordan lejemålet skal afleveres ved fraflytning

Det er vigtigt, at det er klart beskrevet i erhvervslejekontrakten, hvordan lejemålet skal afleveres ved fraflytning. I den sammenhæng bør du eksempelvis også sørge for, at der ikke skal ske reetablering, hvis du i løbet af lejemålet har foretaget ændringer, der er med til at forbedre lejemålet. Allerede ved indflytning bør du derfor tage billeder af lejemålet, der kan dokumentere standen.

Advodan kan hjælpe med at sikre din virksomhed

Lovgivningen stiller ikke nogen krav til erhvervslejekontraktens udformning, men der er krav om beskrivelse af en række vilkår, herunder udgifter udover lejen og ændring af lejen. Der er dog mange forhold uden for disse obligatoriske vilkår, som det for dig som lejer kan være hensigtsmæssigt at beskrive.

Der findes ikke en opskrift på den mest optimale erhvervslejekontrakt for lejere. Hvordan kontrakten udformes mest fordelagtigt afhænger af den enkelte virksomheds behov og fremtidsudsigter.

En advokat fra Advodan kan hjælpe dig med at afdække de behov og ønsker, som din virksomheds erhvervslejekontrakt bør tage højde for. Advokaten kan gennemgå kontrakten med dig og enten forhandle dens vilkår med udlejer eller forberede dig på forhandlingen.