Selve aftalen kaldes af politikerne for et ”effektivt opgør med kortsigtede boligspekulanter”. Ændringerne skal gerne træde i kraft den 1. juli 2020, og der er en række begrundelser for selve aftalens eksistens. Begrundelserne er blandt andet:
- At lejemål, der er istandsatte, gennemsnitligt har 81% højere husleje end det gængse omkostningsbestemte lejemål udlejes for. Priserne holdes deraf høje, mens lejere får meget sværere ved at have råd til istandsatte lejemål.
- At disse huslejestigninger på private boliger derfor bør stoppes specielt i de store bykommuner som København, Frederiksberg, Odense, Aarhus og Aalborg.
- At private boligers huslejestigninger ikke skal være rene investeringsobjekter for investorer, som ikke bør kunne tjene så mange penge på det.
- At istandsættelser af lejemål blandt andet også skal være med til at støtte Danmarks klimamål.
- At huslejenævnet skal styrkes.
Det centrale indhold i aftalen
De faktiske ændringer, der er lavet ud fra ovenstående begrundelser, er sket i henhold til en specifik bestemmelse i boligreguleringsloven. Det er § 5, stk. 2, der handler om leje efter gennemgribende forbedrede lejemål.
Bestemmelsen anvendes ved en udlejningsejendomme, når ejeren har istandsat lejemålet i et sådant omfang, at der er grundlag for en stigning i huslejen. Ændringerne kommer i 4 punkter og handler om, hvilke nye krav der er, før lejeren kan kræve en højere husleje. Vi nævner de 4 punkter her:
- Der skal være gået 5 år efter selve istandsættelsen, før lejeren kan kræve den højere husleje. Det kaldes en karensperiode, men der er undtagelser. Karensperioden kan mindskes, hvis ejer hæver ejendommens energiklasse med minimum 3 niveauer, eller der foretages effektive klimaforbedringer for mindst 3.000 kroner pr. kvadratmeter.
- Ejendommen genudlejes efter istandsættelsen.
- Ejendommen skal efter istandsættelsen minimum opnå energimærke C, hvis huslejen skal kunne sættes op – ellers skal energiklassen hæves med mindst 2 klasser.
- Ejendommens stand før forbedringerne er blevet konstateret af huslejenævnet.
Alle de 4 ovenstående punkter skal være opfyldt, før udlejeren kan bruge bestemmelsen til at hæve huslejen. Tidligere blev lejen ud fra denne boligreguleringslovens § 5, stk. 2. fastsat til et beløb, der ikke ’væsentligt’ overstiger værdien af lejemålet, mens huslejen nu ikke længere må overstige værdien af lejemålet overhovedet.
Særligt interessant er her punkt 4, da udlejeren før i tiden blot kunne hævde, der var sket istandsættelse, uden at der reelt var sket nogen forbedring. Dette blev ofte gjort med proforma-regninger – regninger for arbejde, der reelt ikke er blevet udført.
Med punkt 4 bliver lejefastsættelsen noget mere proaktiv end tidligere, da huslejenævnet reelt vil have mulighed for at sammenholde istandsættelsen med tidligere stand og vurdere, om der er foregået istandsættelse efter foreskrevne regler. Det giver et mere korrekt grundlag at vurdere lejen ud fra.
Det er også beskrevet i aftalen, at karensperioden ikke skal kunne omgås ved at placere ejendommen i et selskab. Hvad, dette indebærer, er dog relativt vagt beskrevet, og det er derfor svært at vide præcis, hvordan og hvorledes det skal håndhæves.
Hvilke andre ændringer kommer der?
Der er faktisk en række andre lovændringer, som også kommer til at træde i kraft med den nye aftale, selvom fokus har været på boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det skal blandt andet være forbudt for udlejeren at tilbyde lejer penge for at fraflytte. Modsat må lejeren godt tilbyde udlejer at ville flytte mod betaling.
For at øge gennemsigtigheden af lejeniveauerne bliver der også etableret et huslejeregister, og her bliver også undersøgt, om huslejenævnets afgørelser kan offentliggøres samlet. På den måde vil boligmarkedet blive nemmere at gennemskue, og du vil sandsynligvis få nemmere ved at sammenligne din specifikke situation med tidligere sager hos huslejenævnet.
Vi oplister de resterende lovændringer her:
- Der kommer krav om, at behandlingen af oplysninger skal være ens både ved huslejenævnet og Grundejernes Investeringsfond.
- Det bliver også lovpligtigt, at andre lejere i ejendommen skal have besked om afgørelser fra huslejenævnet.
- Udlejerens gebyr, hvis denne taber en sag ved huslejenævnet, hæves fra 2.180 kr. til 6.000 kr.
- Lejernes maksimale udgift til beboerrepræsentation hæves fra 352 kr. til 500 kr. om året pr. lejemål.
Vedrørende tilbudspligten bliver lejelovens regler ændret, så de ikke kan omgås ved placering af ejendommen i et selskab. Beskrivelsen herom er fortsat vag, og vi følger konsekvenserne af denne nøje.
Andelsboligforeninger
I forhold til andelsforeninger indeholder boligaftalen også en række forskellige ændringer. Vi oplister dem her:
- En andelsboligforening kan være valuarvurderet. En valuar er ofte en ejendomsmægler, som værdisætter andelsboligen. Den type andelsboligforeninger betragtes som privat udlejningsejendom, hvilket betyder, at de påvirkes af aftalen. Her gives tilladelse til, at den oprindelige værdisættelse fra valuarvurderingen kan fastholdes tidsubegrænset, hvis den er foretaget inden lovforslaget træder i kraft. Det kan også lade sig gøre, hvis der allerede er igangsatte, større ombygningsprojekter.
- Karensperioden gælder ikke ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsdom.
- Det bliver lovpligtigt at følge normalvedtægtens krav om, at 4/5 af andelsboligforeningens medlemmer skal tilslutte sig en foreningsopløsning, før den kan stadfæstes.
Er du interesseret i at læse mere om selve aftalen, kan det oprindelige dokument findes her.
Har du spørgsmål, er du mere end velkommen til at kontakte mig på 9631 3325.
0 kommentar