Dispositionsrettens overgang sker ved nøgleaflevering
Vestre Landsret har i november 2024 afgjort en sag, under j.nr. (TBB 2024.1018 V).
Sagen omhandlede, at en udlejer indkaldte til fraflytningssyn den 11. juni 2021, med afholdelse af flyttesyn den 18. august 2021. Lejer svarer hertil den 29. juni 2021, at lejligheden stod tom, og at lejer gerne ville have flyttesynet afholdt så hurtigt som muligt. Udlejer besvarede først lejerens e-mail den 12. juli 2021, og foreslog to mulige datoer for fraflytningssynet i den kommende uge. Udlejer fremsendte efterfølgende den 14. juli 2021 en ny e-mail om mulige datoer for synet.
Lejer svarede ikke skriftligt, men hævdede i retten at have indgået en mundtlig aftale om et fraflytningssyn den 21. juli 2021, hvilket udlejeren benægtede
Den 21. juli 2021 ankom lejeren til lejemålet, da de mente, der var aftalt fraflytningssyn. Ingen fra udlejers side dukkede op. Lejer kontaktede udlejer pr. telefon, men der blev ikke afholdt noget syn.
Den 18. august 2021 blev det oprindeligt aftalte fraflytningssyn afholdt, og lejeren afleverede ligeledes nøglerne til udlejeren.
Efterfølgende opstod der en tvist mellem lejeren og udlejeren om, i hvilken periode lejeren hæftede for husleje for lejemålet og istandsættelse af lejemålet. Spørgsmålet var, hvornår dispositionsretten til lejemålet var overgået fra lejeren til udlejeren.
Boligretten fandt den 11. april 2023, at udlejeren burde have afholdt syn inden 14 dage efter at være blevet bekendt med, at lejemålet var tomt. Denne afgørelse ændrede Landsretten, og afgjorde, at lejemålet først ansås som fraflyttet ved nøgleaflevering den 18. august 2021. Udlejeren fik således medhold i sin påstand.
Landsretten gjorde gældende, at 'fraflytning' først kunne antages at ske, når nøglerne var afleveret (og udlejeren ikke havde forhindret lejeren i at aflevere nøgler). Dette på trods af, at lejeren oplyste at lejemålet var 'tomt' og bad om et hurtigere flyttesyn. Dette syntes at være modstridende med tidligere praksis, hvor dispositionsretten ansås for overladt til udlejeren, selv om lejeren ikke havde afleveret samtlige nøgler eller fjernet alt bohave. Det havde tidligere været således, at 2-ugers fristen i lejelovens § 187, stk. 3, løb fra det tidspunkt hvor udlejeren måtte siges at have fået dispositionsretten.
Hvilken betydning har afgørelsen for andre lejemål, og hvad skal du som lejer og udlejer være opmærksom på?
Afgørelsen kan potentielt danne grundlag for en ny praksis indenfor fraflytning. Særligt hvis man, som Landsretten her, regner dispositionsretten fra aflevering af nøglerne. Da fraflytning i så fald først sker ved nøgleaflevering, og udlejer skal indkalde lejer med mindst en uges varsel og inden to uger, kan udlejer så indkalde for tidligt? Og hvordan kan udlejer være sikker på, at fraflytning har fundet sted, hvis det kun er nøgleafleveringstidspunktet, der er gældende?
Lejer bør i overensstemmelse med ovenstående dom sende nøglerne anbefalet til udlejer eller evt. oplyse, at alle nøgler er bortkommet.
Du skal derfor både som udlejer og lejer være opmærksom på, hvornår dispositionsretten over lejemålet overgår til de respektive parter, og særligt hvilke konsekvenser det kan få for dig som lejer og udlejer, hvis du ikke er opmærksom på, hvornår fristerne løber i henhold til dispositionsretten.
3 gode råd:
- Sørg for altid at korrespondere skriftligt, enten pr. mail eller brev, for at være sikker på, at du kan dokumentere dine påstande under en evt. sag.
- Er du fraflyttet et lejemål, skal du være sikker på, at du har opsagt dit lejemål skriftligt og har afleveret nøglerne til udlejer, når lejemålet står tomt, og du reelt set er fraflyttet lejemålet.
- Er du udlejer, skal du være opmærksom på, hvornår du får udleveret nøglerne til lejemålet, da dette kan have betydning for, om du kan rejse et fraflytningskrav mod lejer.
0 kommentar