Sagen omhandlede et almennyttigt lejemål, hvor en lejer havde boet i lejemålet siden 2011. Primo april 2024 fik lejeren bekræftet sin ret til en handicapparkeringsplads, og det blev i den forbindelse aftalt, at der skulle opsættes et skilt med hans nummerplade.
Den 15. april 2024 var skiltet stadig ikke blevet opsat. På den baggrund henvendte lejeren sig til ejendomskontoret, hvor han krævede dokumentation for, at han var blevet frataget pladsen. Ejendomskontoret kunne ikke fremlægge denne dokumentation, hvilket førte til, at lejeren ad to omgange gik om bag disken på ejendomskontoret.
Anden gang lejeren trådte om bag disken, medbragte han en metalarmbolt på 3-4 kg og udtalte, at metalarmbolten var klogere end ejendomsfunktionæren. Han svingede den samtidig i luften, hvilket ejendomsfunktionæren opfattede som truende.
Den 16. april 2024 valgte udlejer at ophæve lejemålet med henvisning til hændelsen dagen før.
Lejer fraflyttede ikke lejemålet, og på den baggrund blev der indgivet en udsættelsesbegæring til fogedretten. Fogedretten afsagde kendelse den 11. september 2024, hvor den fastslog, at ophævelsen var berettiget, og at lejer skulle udsættes straks. Lejer påklagede herefter kendelsen til landsretten, som den 7. november 2024 traf afgørelse. Landsretten fandt det betænkeligt at fremme sagen og ophævede derfor fogedrettens kendelse.
Fogedretten vurderede, at lejers adfærd havde været truende, og at udlejer derfor var berettiget til at ophæve lejemålet. Fogedretten lagde vægt på, at lejer tog en metalgenstand på 3-4 kg og svingede den mod ejendomsfunktionæren, mens han gestikulerede truende. Fogedretten fandt, at hændelsen var af en sådan grovhed, at udlejer var berettiget til at ophæve lejemålet i medfør af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7 og 13.
Landsretten nåede dog til en anden konklusion. Retten fandt, at hændelsens karakter og grovhed var behæftet med usikkerhed, og lagde blandt andet vægt på, at lejer ikke var blevet sigtet af politiet. Udlejer havde ikke anmeldt hændelsen til politiet, og lejer havde siden episoden fortsat besøgt ejendomskontoret i andre ærinder uden at have fået forbud mod at komme der. Afslutningsvis forklarede ejendomsfunktionæren, at han i første omgang ikke troede, at lejer ville gøre alvor af en eventuel trussel, men at han senere blev bekymret. Han har været påvirket af sagen, men har ikke modtaget psykologhjælp.
Landsrettens præmisser kan udlægges således, at hændelsen ikke var af en sådan grovhed, at den berettigede til ophævelse. Det kan dog overvejes, om en opsigelse ville være blevet vurderet anderledes, og om en sag afprøvet i boligretten kunne have ført til et andet resultat.
Hvilken betydning har afgørelsen for andre lejemål, og hvad skal du som udlejer være opmærksom på?
Afgørelsen viser endnu en gang, at lejere nyder stor beskyttelse både under almenlejeloven og lejeloven, og at en hændelse skal have en vis grovhed og være veldokumenteret, før udlejer kan ophæve et lejemål uden et forudgående påkrav.
Det er velkendt i praksis, at kravene til ophævelse af et lejemål er strengere end kravene til opsigelse af en lejer. Udlejere bør derfor altid være opmærksomme på denne sondring og rådføre sig med en advokat, før en ophævelse meddeles.
Sagen kunne sandsynligvis have fået et andet udfald, hvis udlejer havde påstået ophævelse alternativ opsigelse. Det kan derfor være en god idé for udlejere at undersøge deres muligheder i denne type sager.
0 kommentar