Artiklen indeholder følgende emner:
- Inden du udlejer din bolig
- Lejekontrakt
- Tidsbegrænset lejekontrakt
- Fastsættelse af huslejen
- Hvilke udgifter må du opkræve fra dine lejere?
- Forbrugsregnskabet
- Hvis din lejer ikke betaler
- Udsættelse af lejer
- Huslejeinkasso
- Ophævelse som følge af lejers misligholdelse af det lejede
- Opsigelse af lejemålet
- Fraflytning
Inden du udlejer din bolig
Inden du vælger at blive udlejer, er der flere forhold, du skal overveje. Har du fx tid og lyst til at være vicevært? Eller vil du betale dig fra det, hvis der pludselig er vand i kælderen, eller fyret slår fra?
Du skal forberede dig på, at der kan dukke uforudsete udgifter op, når du lejer din bolig ud. Lejer du fx boligen ud med hårde hvidevarer, så kan lejer som udgangspunkt kræve, at de bliver udskiftet, hvis de går i stykker.
Du skal også have styr på, hvilke love, boligen er underlagt, hvornår boligen er opført, om den ligger i det, man betragter som en større ejendom eller en småejendom og hvilken type bolig, der er tale om. Disse ting har nemlig også betydning for hvilke regler, der gælder for udlejning af boligen.
Derudover skal du have styr på lejekontrakten. Få eventuelt din advokat til at gennemgå den, så du er sikker på, at den er fyldestgørende. Herudover skal du sørge for at opkræve et depositum, svarende til tre gange den månedlige husleje og tre måneders forudbetalt leje.
Depositummet skal i princippet dække udgifterne til en eventuel istandsættelse af skader, som lejer har forårsaget. Viser det sig, at depositummet ikke dækker skaderne på boligen, så har du en frist på 14 dage efter, lejer er flyttet til at fremsætte krav om, at skaderne skal udbedres. Overholder du ikke fristen, så står du selv med udgiften.
Den forudbetalte leje skal dække lejetabet, hvis lejer ikke betalejer huslejen. Sker dette er der særlige regler for, hvordan du skal agere som udlejer.
Lejekontrakt
En lejekontrakt er den skriftlige aftale mellem dig som udlejer og din lejer, hvor der fremgår hvilke rettigheder og forpligtelser, I hver især har i lejeforholdet.
Vær opmærksom på at en lejekontrakt ikke er gyldig, selvom den er underskrevet, hvis den er i strid med lejelovens ufravigelige regler.
Lejekontraktens indhold
En lejekontrakt indeholder en lang række oplysninger, herunder:
- Tidspunkt for lejeforholdets start
- Opsigelsesfrist
- Lejemålets type
- Lejemålets areal
- Brugsret (adgang til fx cykelskur eller kælderrum)
- Størrelsen på huslejen
- Størrelsen på depositum og forudbetalt leje
- Lejemålets stand ved indflytning
- Aftaler om forbrug (el, vand og varme)
- Aftaler om vedligeholdelse
Som udlejer kan du vælge at udforme en lejekontrakt selv eller med hjælp fra en advokat. Oftest vil det nemmeste være at bruge en standardiseret skabelon til lejekontrakt fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.
Du skal altid bruge den nyeste udgave, for at lejekontrakten er gyldig. I 2020 er det typeformular A, 9. udgave. Benyttes den forkerte udgave, medfører det, at tilføjede bestemmelser som pålægger lejer flere forpligtelser end dem, som fremgår af lejeloven, er ugyldige.
Skabelonen indeholder til sidst en vejledning, som hjælper dig med at udfylde eller forstå den standardiserede lejekontrakt.
Lejekontraktens §11 om ”særlige vilkår”
Som udlejer bør du være bekendt med §11 i den standardiserede lejekontrakt.
Lejer er som hovedregel særligt godt beskyttet i lejeloven. Med en kontrakt er det muligt for dig som udlejer at aftale dig ud af nogle af lejelovens beskyttende regler. Men der er nogle specifikke krav til, hvordan særlige vilkår i en kontrakt skal formuleres, ligesom der er nogle bestemmelser i lejeloven, som man ikke kan ændre på i en kontrakt.
Hvis du som udlejer ønsker at fravige nogle af lejelovens bestemmelser, skal det fremhæves i lejekontrakten. I standardformularen til lejekontrakter er der plads til at skrive særlige vilkår ind i §11.
Det er ikke alle lejelovens bestemmelser, der kan fraviges. Derfor kan der være særlige vilkår, som ikke er gyldige, selvom de er fremhævet korrekt.
I Advodan Lolland Falster kan vi hjælpe dig med at sikre, at de særlige vilkår i din kontrakt er angivet korrekt, og at de er gyldige i henhold til lejeloven.
Tidsbegrænset lejekontrakt
En tidsbegrænset lejekontrakt ligner en almindelig lejekontrakt, men der gælder nogle særlige regler ved tidsbegrænset leje. Dem kan du læse mere om her på siden.
Som udlejer kan du i nogle situationer vælge at tidsbegrænse lejemålet. Det betyder, at lejemålet udlejes i en tidsbestemt periode.
Hvornår må du lave en tidsbegrænset lejekontrakt?
Som udlejer må du ikke uden videre udforme en tidsbegrænset lejekontrakt. Der skal altid ligge en saglig begrundelse bag og begrundelsen skal altid findes i dine/udlejers forhold, hvis lejemålet tidsbegrænses. Det kan fx være:
- Du skal udstationeres (arbejde, studie eller militær)
- Du er syg eller pårørende til en syg person
- Du har et ønske om selv at flytte ind i lejemålet
- Lejemålet skal sælges efter lejeperiodens ophør
- Lejemålet skal ombygges eller renoveres efter lejeperiodens ophør
- Ejerforening eller andelsboligforening kræver, at udlejning skal være tidsbegrænset
Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det er en konkret vurdering, hvorvidt begrundelsen er tilstrækkelig. I Advodan Lolland Falster kan vi hjælpe dig med denne vurdering.
Opsigelse ved tidsbegrænset lejemål
Ved tidsbegrænset leje udløber lejeforholdet på den dato, der er angivet i lejekontrakten. Hverken lejer eller udlejer skal altså opsige lejeforholdet. Indtil denne dato kan lejeaftalen som udgangspunkt ikke opsiges af hverken lejer eller udlejer. Hvis I ønsker, at opsigelse skal være en mulighed, skal I aftale det i lejekontrakten.
Hvis lejer bliver boende i over en måned efter udløbet på den tidsbegrænsede lejekontrakt, og udlejer kender til det, vil lejeforholdet fortsætte uden tidsbegrænsning herefter. Som udlejer skal du altså kontakte lejer og eventuelt fogedretten om udsættelse af lejer, hvis lejer nægter at flytte.
Hvor længe må tidsbegrænsningen vare?
Der er ingen regler, som regulerer længden af tidsbegrænset leje. Perioden kan altså være tre måneder såvel som tre år – så længe der foreligger en saglig begrundelse for længden på tidsbegrænsningen.
Kan man forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt?
Når lejeforholdet ophører, kan I vælge at forlænge det med en ny tidsbegrænset lejekontrakt. Det kræver dog, at der stadigvæk forelægger en saglig begrundelse for tidsbegrænsningen. Det kunne fx være tilfældet, hvis udlejers sygdomsforløb trækker længere ud end forventet, eller hvis udlejer får et stort økonomisk tab på salg af lejemålet, hvis det gennemføres ved kontraktens udløb.
Hvordan laver man en tidsbegrænset lejekontrakt?
En tidsbegrænset lejekontrakt kan laves som en almindelig lejekontrakt. Hvis Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens standardiserede kontrakt bruges, skal det fremgå af kontraktens §11, at der er tale om en tidsbegrænset kontrakt. Det bør desuden angives:
- Hvornår lejeforholdet ophører
- Hvorfor udlejer ønsker tidsbegrænsning
- At lejeforholdet er uopsigeligt
Fastsættelse af husleje
Ifølge lejeloven skal huslejen være i overensstemmelse med det lejedes værdi. Det er hovedreglen, når det kommer til fastsættelse af husleje. Det lejedes værdi afhænger bl.a. af lejemålets beliggenhed, størrelse, stand og indretning.
Ud over at huslejen skal være i overensstemmelse med det lejedes værdi, gælder der en lang række regler, når lejen skal fastsættes for forskellige typer af lejemål.
Det er fx afgørende, om lejemålet er del af en ejendom med mange lejemål eller kun få lejemål. Det har også betydning, om lejemålet ligger i en huslejereguleret kommune eller i en ikke-reguleret kommune. Nedenfor kan du læse om de overordnede regler. Dem er der mange undtagelser til, og for det fulde overblik over dit konkrete lejemål, bør du søge rådgivning hos en advokat.
Husleje efter omkostningsbestemt leje
Er boligen opført før 1991, og ligger den i en reguleret kommune, er den som udgangspunkt omfattet af Boligreguleringsloven. De fleste kommuner, herunder Lolland Kommune og Guldborgsund Kommune er regulerede, og disse er omfattet af Boligreguleringsloven.
For boliger omfattet af Boligreguleringsloven skal fastsættelse af husleje ske efter omkostningsbestemt leje. Det betyder, at lejen beregnes ud fra udlejers udgifter til at drive ejendommen.
Husleje efter det lejedes værdi
Hvis boligen er opført før 1991 og ligger i en ureguleret kommune, eller hvis den er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje, skal fastsættelsen af huslejen ske efter reglerne om det lejedes værdi.
Det indebærer, at man sammenligner huslejen for andre lejemål, som er sammenlignelige med hensyn til fx område, størrelse og stand.
Husleje efter fri lejefastsættelse
Hvis boligen ikke er omfattet reglerne fra de forrige afsnit, fastsættes huslejen efter fri lejefastsættelse. Det betyder, at udlejer frit kan fastsætte huslejen, så længe den ikke er urimeligt høj. Dette gælder for:
- Ejendomme opført efter 1991
- Tidligere erhvervslejemål taget i brug til privat beboelse efter 1991
- Tidligere tagejendom taget i brug til privat beboelse efter 2002
Forhøjelse af husleje
Udlejer kan hæve huslejen hvis:
- Huslejen er mindre end det lejedes værdi
- Udgifterne til drift (vicevært, forsikringer mv.) stiger
- Ejendommen er blevet gennemgribende forbedret
Er din lejeaftale indgået efter 1. juli 2015 er det ikke lovligt at lade huslejen stige med et fast beløb eller en fast procentdel på bestemte tidspunkter af året. Dog kan huslejen hæves én gang om året på baggrund af det danske nettoprisindeks. Dette er en huslejestigning, som følger samfundets udvikling hvis det fremgår af lejekontrakten.
Huslejestigning efter forbedring af lejemålet
Udlejer kan hæve huslejen, når lejemålet er blevet gennemgribende forbedret. Det betyder, at der skal være foretaget store og dyre forbedringer.
Der skelnes i den forbindelse mellem vedligeholdelse og forbedringer. Vedligeholdelse af lejemålet medfører ikke, at lejemålets værdi er steget. Der skal være tale om forbedringer af en vis størrelse, før det kan medføre en huslejestigning.
Varsling af huslejestigning
Skal du som udlejer varsle en huslejestigning over for din lejer, er der en række betingelser, du skal overholde. Huslejestigningen skal fx altid varsles skriftligt med minimum tre måneders varsel – medmindre det drejer sig om en regulering efter nettoprisindekset. Herudover er der en række krav til, hvilke informationer selve varslingsskrivelsen skal indeholde. Overholder du ikke de formelle krav, risikerer du, at huslejestigningen bliver tilsidesat, selvom den er velbegrundet.
Som udlejer har du mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af huslejen hos Huslejenævnet i din kommune. Det koster 524 kr. (2020) – til gengæld undgår du problemer med klager og en eventuel tilbagebetaling af husleje, hvis lejer får medhold i en sag i huslejenævnet.
Hvilke udgifter må du opkræve fra dine lejere?
Først og fremmest skal du vide, at der gælder forskellige regler alt efter, om du udlejer til virksomheder eller til privatpersoner. For erhvervslejemål kan lejer og udlejer frit lave en aftale om betaling af forbrug og drift ud over lejen. Derimod er der en grænse for, hvad udlejer må opkræve af udgifter fra sine private lejere.
Udgifter over for virksomheder
Udlejer du et erhvervslejemål, kan du kræve betaling for alle drifts- og forbrugsudgifter ud over den fastsatte leje. Du skal dog altid kunne dokumentere udgiften og specificere typen af udgift over for din lejer. Det kan fx være i et bilag til erhvervslejekontrakten.
Du skal samtidig anslå, hvad lejers andel af den samlede udgift udgør. Her skal du holde tungen lige i munden og være så nøjagtig som muligt, da du ellers kan miste retten til at opkræve pengene.
Forbrug i boliglejemål
Når du udlejer en lejlighed til privat, er reglen, at du må opkræve udgifter til forbrug af varme, vand, el og afkøling. Det kommer dog an på, om du kan måle forbruget for den enkelte lejlighed eller ej.
For eksempel skal lejer betale for varme, selvom forbruget ikke kan måles for den enkelte lejlighed. Udlejer må stadig gerne fordele varmeudgifter efter areal eller rumfang og såkaldte haneandele. Omvendt skal udgifter til vand, el og afkøling kunne gøres op for lejemålet, ellers kan du ikke opkræve udgifterne som en udgift ud over lejen. Du må heller ikke opkræve særskilt betaling for driftsudgifter til fx renovation, trappevask, vinduespolering, snerydning, forsikringer samt PBS- og Netsgebyrer.
Få udgifter med i lejen
Som udlejer behøver du dog ikke at stå med regningen selv. Løsningen er, at udgifterne inkluderes i huslejen i stedet for at blive opkrævet særskilt. I småhuse kan lejen blive nedsat hvis det vurderes, at lejen er væsentlig højere end det lejedes værdi. For ejendomme med omkostningsbestemt leje kan de nævnte udgifter medtages i det omkostningsbestemte budget.
Forbrugsregnskabet
Som udlejer skal du overholde de frister og krav, der er til forbrugsregnskabet, hvis din lejer ud over lejen betaler for vand- og varme forbrug a conto.
Det kan være svært som udlejer at navigere i reglerne for hvad et forbrugsregnskab skal indeholde for at være gyldigt.
Ligeledes kan det være svært for lejer at kende sine rettigheder, hvis ikke udlejer overholder reglerne.
Afregning af forbrug og a conto-opkrævning
De forbrugsudgifter, som udlejer kan få dækket af lejer, inkluderer den faktiske udgift til varme, vand og eventuelt el. Hvad angår vandforbruget må dette kun afregnes på baggrund af individuelle måleraflæsnin-ger for hver lejemål.
Hvis der betales et månedligt beløb i a conto, skal det fremgå af lejekontrakten, hvor meget der ud over lejen skal betales i a conto-bidrag hver måned.
A conto-bidraget dækker blandt andet vand, varme og el. A conto-bidraget er baseret på det gennemsnitlige forbrug eller fastsat ud fra tidligere lejers forbrug i samme bolig. Dette betyder også, at det egentlige forbrug sjældent stemmer overens med, hvad der betales i a conto. Et forbrugsregnskab viser derimod det reelle forbrug – og bruges til at opgøre det endelige forbrug.
Hvis lejeren i henhold til forbrugsregnskabet har betalt for lidt i a conto-bidrag, kan du som udlejer kræve betaling af restancen. Som udlejer kan du kræve tillægsbetalingen allerede ved den første lejebetaling, når der er forløbet 1 måned efter modtagelsen af varmeregnskabet.
Hvis din lejer modsat betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales eller fradrages i den efterfølgende lejebetaling.
Krav til forbrugsregnskabet
Det er et krav, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Medmindre andet er bestemt, begynder regnskabsåret den 1. juni og løber til 31. maj.
Desuden skal vandregnskabet indeholde oplysninger om lejernes andel af de samlede vandudgifter. Det skal være tydeligt for lejer, hvor store de samlede udgifter er, samt hvor stor lejerens andel af de samlede udgifter er.
Derudover skal vandregnskabet indeholde indsigelsesvejledning, der er formuleret således, at det fremgår, at lejeren kan fremsætte indsigelse over for udlejer senest 6 uger efter modtagelsen af vandregnskabet.
Regnskabet skal desuden indeholde oplysninger om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning. Oplysninger skal med, for at lejeren har mulighed for at kontrollere, om vandregnskabet er aflagt rettidigt. Lejer kan også forlange, at udlejeren fremviser de bilag, fx vandafregning fra kommunen, som regnskabet er udarbejdet på baggrund af. Det er også vigtigt at have for øje, at udgifterne til bl.a. vand, varme og el skal opgøres i særskilte forbrugs-regnskaber og kan derfor ikke blot samles i ét fælles regnskab.
Tidsfrister og konsekvens af manglende forbrugsregnskab
Som lejer, har du krav på at modtage forbrugsregnskaber over bl.a. vand- og varmeforbruget.
Som det allerede er nævnet, er det et krav, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb.
Hvis din udlejer ikke får udarbejdet et forbrugsregnskab eller ikke overholder fris på 4 måneder, kan udlejeren miste sin ret til at kræve efterbetalingen, såfremt dit forbrug har været højere, end det opkrævende a conto-beløb.
Hvis forbrugsregnskabet forsat ikke er kommet frem inden 2 måneder efter 4-måneders fristen, kan du som lejer undlade at indbetale aconto bidrag indtil modtagelse af regnskabet. Det anbefales i den sammenhæng, at du som lejeren deponerer a conto-bidraget.
Hvis din lejer ikke betaler
Hvis din lejer ikke betaler husleje, depositum eller lignende rettidigt, kan du sende en påkravsskrivelse.
En påkravsskrivelse er påmindelse til din lejer om, at huslejen ikke er betalt rettidigt.
Ønsker du at gøre påkrav, må det tidligst ske efter tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Det betyder, at du tidligst må sende påkravsskrivelsen på fjerde hverdag efter forfaldsdagen.
I Advodan Lolland Falster anbefaler vi, at påkravet fremsendes både som almindeligt og anbefalet brev, så der er dokumentation for, at påkravet er blevet fremsendt.
Det skal påkravet indeholde
Der er nogle krav til påkravets udformning, som skal overholdes for, at påkravet er gældende. For at alle regler og formalia er overholdt, anbefaler vi, at et påkrav som minimum indeholder følgende:
- Overskrift med oplysning om at brevet er et påkrav
- Lejers navn og adresse
- Lejemålets adresse
- Dato for påkravsskrivelse
- Beløbets størrelse – opgjort på en overskuelige måde
- Bankoplysninger til brug for indbetaling
- Påkravsgebyr på 286 kr. (tal fra 2020)
- Oplysning om, at lejemålet kan ophæves, hvis den manglende betaling ikke betales inden fristens udløb (minimum 14 dage fra påkravet er nået frem til lejer)
Overholder du ikke ovennævnte krav til påkravsskrivelsen, kan den være ugyldig. I så fald kan den ikke bruges i forbindelse med eventuel ophævelse af lejemålet.
Hvis lejer stadig ikke betaler
Hvis din lejer trods påkravet stadig ikke betaler, kan du som udlejer vælge at ophæve lejemålet. Dette kalder man også for udsættelse af lejer.
Udsættelse af lejer på grund af restancer
Når påkravsfristen er udløbet, kan du ophæve lejemålet, hvis lejer stadigvæk ikke har betalt. Denne ophævelse svarer altså til at smide lejer ud, og det er det, der med en juridisk betegnelse kaldes ”udsættelse af lejer”.
Indhold og formalia for ophævelsesmeddelelsen
Før der kan ske en udsættelse af lejer, skal du sende en ophævelsesmeddelelse.
Der er ikke de samme formkrav til en ophævelse, som der er til påkravsskrivelsen. Lejeren skal blot gøres opmærksom på, at lejemålet nu er ophævet og skal fraflyttes inden for en given frist.
Derudover skal det oplyses, at sagen bliver fremsendt til fogedretten, hvis lejer ikke fraflytter inden den nævnte frist.
Regler for udsættelse af lejer
Udsættelse af lejer kan først blive aktuelt, når du har sendt både en påkravsskrivelse og senere en ophævelsesmeddelelse til din lejer. Men ophævelsesmeddelelsen kan først sendes efter påkravsfristen. Hvis lejer når at betale inden ophævelsesmeddelelsens fremkomst, er ophævelsen ikke gyldig, selvom betalingen finder sted efter påkravsfristens udløb.
Vi anbefaler, at ophævelsen fremsendes både som almindeligt og anbefalet brev eller som e-mail. På den måde kan du dokumentere, at ophævelsesmeddelelsen er sendt.
Få hjælp til udsættelse af lejer
Hvis lejer ikke fraflytter lejemålet frivilligt, kan du som udlejer anmode fogedretten om hjælp. Det sker ved, at der sendes en udsættelsesbegæring til fogedretten. En udsættelsesbegæring koster et gebyr, som lejer skal betale.
Fogedretten indkalder herefter til møde på lejers adresse med henblik på udsættelse af lejer. I forbindelse med udsættelse af lejer skal der bestilles en flyttemand og en låsesmed. Udgifterne til det afholdes i første omgang af udlejer. Herefter har du som udlejer rådighed over lejemålet.
Huslejeinkasso
Et alternativ til udsættelse af lejer er at føre en huslejeinkassosag. Oplever du gentagne gange, at din lejer ikke betaler til den aftalte tid, kan du derfor drive inkasso mod vedkommende.
Huslejeinkasso er den retslige disciplin inden for inkasso, hvor det handler om at inddrive manglende betaling i forbindelse med lejemålet.
Huslejeinkasso adskiller sig altså fra almindelig inkasso, fordi du som udlejer har mulighed for at sætte din lejer ud af lejemålet, hvis vedkommende ikke betaler sine regninger.
Hos Advodan Lolland Falster har vi specialister i huslejeinkasso, og vi står klar til at hjælpe dig med at få dine penge hjem.
Ophævelse som følge af lejers misligholdelse af det lejede
Et lejemål kan også ophæves, hvis lejer misligholder det.
Som udgangspunkt er det dig som udlejer, der er ansvarlig for god skik og orden i en udlejningsejendom. Det betyder, at du som udlejer fastsætter ordensreglerne for ejendommen. Det er lejers ansvar at overholde reglerne, ligesom lejer også er ansvarlig for, at hans eller hendes husstand og gæster overholder reglerne.
Lejers misligholdelse kan bl.a. bestå i uretmæssig brug af lejemålet (fx drive erhverv fra lejemålet, selvom det kun må bruges til beboelse), nægte at give dig adgang til lejemålet, når du som udlejer har en lovlig grund til at få adgang, overlade lejemålet til andre uden tilladelse osv. I de fleste tilfælde kræves det dog, at du som udlejer først har reklameret over adfærden og meddelt, at den vil medføre ophævelse.
Betaling af husleje efter ophævelsen
Når et lejemål ophæves, skal lejer stadigvæk betale husleje i hele opsigelsesperioden. Det er som hovedregel tre måneder – dog er det kun én måned, hvis lejemålet er et accessorisk enkeltværelse.
Lejer skal fraflytte lejemålet hurtigst muligt efter ophævelsen af lejemålet. Som udlejer skal du forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt. Finder du en ny lejer inden opsigelsesperiodens ophør, skal den tidligere lejer ikke fortsætte med at betale husleje. Du kan altså ikke opkræve dobbelt husleje i en periode.
Der er en række formelle krav, du som udlejer skal overholde ved ophævelse af et lejemål. Derfor kan det være en fordel at få rådgivning fra en advokat, hvis du ønsker at ophæve et lejemål.
Hos Advodan Lolland Falster står vi klar til at rådgive dig om de formelle krav til ophævelse. Vi kan også hjælpe dig med at vurdere, om du har tilstrækkelig grund til at ophæve lejeaftalen.
Opsigelse af lejemålet
Som udlejer skal du overholde lejelovens særlige frister og formkrav i forbindelse med opsigelse af lejemål.
Når en lejekontrakt er tidsbegrænset, ophører den automatisk ved den angivne ophørsdato – indtil da er den som udgangspunkt uopsigelig. Alle andre lejeaftaler slutter ved lejers eller udlejers opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen.
Her på siden kan du læse mere om reglerne for opsigelse af lejemål. Har du brug for personlig rådgivning om din konkrete situation, kan du kontakte en af vores advokater med speciale i lejeret.
Udlejers opsigelse af lejemål
Som udgangspunkt siger lejeloven, at lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side. Det er dog muligt for dig som udlejer at opsige lejeaftalen med et års varsel, når disse to betingelser er opfyldt på samme tid:
- Du vil selv bo i boligen
- Du har ikke andre lejemål
Hvis du selv bor i lejemålet, er der følgende muligheder for opsigelse af lejeaftalen:
- Du kan opsige din lejer uden begrundelse med et års opsigelse, hvis du bor i den ene del af et tofamilieshus
- Du kan opsige din lejer med en måneds varsel, hvis du udlejer et enkeltværelse uden separat køkken
Når du som udlejer ønsker at opsige et lejemål – hvis det er i et af de tilfælde, hvor det kan lade sig gøre efter lejelovens regler – er det normalt med et års opsigelsesvarsel.
Hvordan opsiger man et lejemål?
Når du opsiger et lejemål, skal du sørge for, at det fremgår klart, at der er tale om en opsigelse.
Opsigelsen skal være skriftlig – på papir og eventuelt sendes som brev. Lejer kan godt opsige pr. e-mail medmindre andet er aftalt.
Krav til udlejer
Hvis udlejer opsiger lejeaftalen, skal der opgives en begrundelse for opsigelsen. Lejer har ikke pligt til at begrunde en opsigelse.
Som udlejer skal du senest 6 uger efter opsigelsen informere om adgang til indsigelse.
Vær opmærksom på genudlejningspligten
Flytter lejer ud af boligen inden fristens udløb, skal udlejer forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt, hvis boligen fortsat skal lejes ud. Dette kaldes udlejers ”genudlejningspligt”.
Som udgangspunkt skal lejer betale husleje indtil opsigelsesperiodens udløb, selvom lejer er flyttet fra lejemålet. Det bliver lejer imidlertid fritaget for, hvis det lykkes udlejer at finde en til at overtage lejemålet – eller hvis udlejer beslutter sig for at stoppe udlejningen af boligen.
Som udlejer kan du altså ikke opkræve dobbelt husleje i opsigelsesperioden, hvis du finder en ny lejer, efter din tidligere lejer er flyttet. Du skal også være opmærksom på, at genudlejningspligten er en pligt. Hvis du ikke gør et reelt forsøg på at finde en ny lejer, kan din tidligere lejer blive fritaget fra at betale husleje i opsigelsesperioden.
Har du brug for juridisk rådgivning om opsigelse af lejemål eller andre lejeretlige forhold? Tag kontakt til Advodan Lolland Falster.
Fraflytning
Her kan du læse om lejelovens regler for fraflytning. Har du brug for personlig rådgivning om netop din situation, kan du kontakte Advodan Lolland Falster i dag.
Lejelovens regler om fraflytning
Når en lejer flytter ud af en lejebolig, skal nøglerne afleveres samme dag. Hvis nøglerne først afleveres senere, kan du som udlejer kræve, at lejer betaler en husleje og bidrag til varmeregningen, indtil nøglerne er afleveret.
Istandsættelse af lejemål
Din lejer har almindelig vedligeholdelsespligt i lejeperioden. Er lejekontrakt indgået efter den 1. juli 2015, kan du som udlejer kræve at lejer foretager en ”normalvedligeholdelse” under lejeforholdet. Skader, der skyldes misligholdelse eller forringelser fra lejers side, kan udlejer kræve, at lejer dækker. Opretholder din lejer ikke denne pligt, vil du som udlejer kunne kræve istandsættelse, da lejeren dermed har misligholdt lejeaftalen.
Omfattet af en normalvedligeholdelse er nødvendig hvidtning, maling og tapetsering samt maling af træ og jern. Hvis der er behov for det, kan du som udlejer kræve en mellemslibning og lakering af gulvene.
Hvem står for istandsættelsen?
Medmindre der står andet i lejekontrakten, så må lejer gerne vælge hvilke håndværkere, der skal stå for istandsættelsen af lejemålet.
Hvis lejer selv har sørget for istandsættelse inden fraflytningsdagen, og der derfor ikke er behov for yderligere istandsættelse, bliver den regel ikke relevant. Hvis lejerens istandsættelse ikke er håndværksmæssigt korrekt, kan du som udlejer dog alligevel kræve, at lejer betaler for, at dine håndværkere gør arbejdet om.
Hvornår undersøges lejemålets stand ved fraflytning?
Hvis du som udlejer lejer mere end ét lejemål ud, skal du ifølge lejeloven indkalde lejer til et flyttesyn, som skal afholdes senest to uger efter lejers fraflytning. Indkaldelsen skal ske skriftligt med mindst en uges varsel.
På flyttesynet gennemgår lejer og udlejer lejemålets stand. Dette giver dig mulighed for at reklamere over lejemålets stand og dermed hvilke udbedringer, lejer skal betale for efter fraflytning. Du skal på forhånd have udarbejdet en fraflytningsrapport med oplysninger om, hvad du mener, at lejer skal betale for istandsættelse af. Den skal udleveres ved flyttesynet.
Udlejer du kun et enkelt lejemål ud, er der ikke krav om et flyttesyn. Fra det tidspunkt, hvor lejer afleverer nøglerne til dig, har du to uger til at sende lejer en fraflytningsrapport med krav til istandsættelse af lejemålet.
Normalt vil udlejer efter en til to måneder have flytteopgørelsen klar, hvori udgifterne til istandsættelsen er angivet.
Som udlejer er det vigtigt, at du overholder lejelovens regler om fraflytning, hvis du skal kunne gøre krav på lejers depositum til betaling af istandsættelsesarbejder.
Hos Advodan Lolland Falster kan vi rådgive dig om lejeloven og fraflytning, så du sikrer, at alle regler overholdes, og at fraflytningen forløber retfærdigt for både dig og lejer.