Opsigelsesvarsel på 99 år
I en afgørelse fra boligretten, under j.nr. (TBB 2023.809 Ø ), indeholdt en lejekontrakt et opsigelsesvarsel på 99 år, hvilket blev sidestillet med tidsubegrænset uopsigelighed.
Sagen omhandlede et lejemål, hvor lejer og udlejer indgår aftale om lejemålet i november 2004. i 2009 blev der udarbejdet et tillæg til lejekontrakten, hvor det blev indskrevet, at der for begge parter var et opsigelsesvarsel på 99 år. Huslejen blev i den forbindelse nedsat 2.550 kr. pr. måned. Det blev ikke aftalt i tillægget, at udlejer i opsigelsesperioden kunne forhøje huslejen.
I april 2020 blev der varslet lejestigning efter det lejedes værdi. Lejeren gjorde indsigelse mod varslingen, og sagen blev derfor indgivet til huslejenævnet. Sagen blev sidenhen anket til både Boligretten og Landsretten.
Landsretten fandt, at tillægget var gyldigt, men at det kunne sidestilles med uopsigelighed mellem parterne.
Landsretten lagde vægt på de almindelige obligationsretlige principper. Da tillægget indeholdt et usædvanligt langt opsigelsesvarsel, blev lejemålet anset for at være tidsubegrænset, og udlejer var derfor afskåret fra at kræve lejen ændret, da lejens størrelse ligeledes blev anset som værende ”uopsigelig”.
Spørgsmålet om, hvorvidt lejen for lejemålet var væsentligt lavere end det lejedes værdi, var ikke direkte omfattet af ankesagen, da det primært handlede om, hvorvidt udlejer kunne kræve lejeforhøjelse ved uopsigelighed.
Hvilken betydning har afgørelsen for andre lejemål, og hvad skal du som lejer og udlejer være opmærksom på?
Kort sagt betyder det, at en udlejer ikke kan kræve en lejeforhøjelse, hvis der mellem parterne er aftalt uopsigelighed i lejekontrakten, eller hvis udlejer/lejer har aftalt et langvarigt opsigelsesvarsel som kan sidestilles med uopsigelighed. Du skal derfor være opmærksom på din lejekontrakt indeholder de korrekte vilkår, og at du hverken som lejer eller udlejer har mistet dine rettigheder i tilfælde af en varslet huslejestigning.
3 gode råd
Ved udarbejdelse af en lejekontrakt, hvad skal du være opmærksom på:
- At bruge den rigtige typeformular
- At henvise til de korrekte bestemmelser i lejeloven
- Hvilke afvigelser og forbehold du kan indskrive i lejekontraktens § 11.
Ved ønske om huslejestigning i et lejemål, skal du være opmærksom på følgende:
- Hvad siger din lejekontrakt?
- Hvornår har du sidst fremsendt et varsel om huslejestigning?
- Hvilke regler skal der ske varsling af stigning efter?
- Hvilke formkrav og formalia der er til udarbejdelse og fremsendelse af varslingen.
Ved ønske om at indgive indsigelse til et modtaget varsel, skal du være opmærksom på følgende:
- Om varslet er gyldigt
- Om du har modtaget klagevej-ledning til varslet
- Hvorvidt indsigelsen skal fremsendes skriftligt.
Har du brug for rådgivning?
Hvis du som udlejer ønsker at sikre dig bedst muligt mod en senere konflikt med din lejer på baggrund af jeres lejekontrakt, kan Advodan hjælpe dig med at udforme en korrekt lejekontrakt på baggrund af dine behov og ønsker for lejemålet.
Hvis du som lejer er i tvivl om hvilke rettigheder du har i din lejekontrakt, kan Advodan hjælpe dig med at forstå din lejekontrakt og hjælpe dig med dine rettigheder overfor udlejer.
0 kommentar