Mangler ved ejendom

Tilstandsrapport

Når du skal købe et hus, er det en stor fordel at få en tilstandsrapport, som kan give dig en fornemmelse af husets stand og omfanget af fejl og mangler. En tilstandsrapport er dog ikke en garanti for, at der ikke er andre skader og fejl på ejendommen, end dem der fremgår af rapporten, og du bør derfor overveje at tegne en ejerskifteforsikring, der kan dække skjulte fejl og mangler.

Tilstandsrapporten laves af en uvildig byggesagkyndig og er en forudsætning for, at du som køber kan tegne forsikring på ejerskiftet. Det er sælgeren af et hus, der bestiller og betaler for en tilstandsrapport, når boligen sættes til salg.

I en tilstandsrapport får de fundne skader forskellige anmærkninger efter alvorlighed:

KO = Kosmetiske skader
K1 = Mindre alvorlig skade
K2 = Alvorlig skade
K3 = Kritisk skade
UN = undersøges nærmere

Anmærkningerne siger dog ikke noget om, hvad det vil koste at udbedre skaden. Derfor er det vigtigt, at du forholder dig til, hvad skaden konkret drejer sig om, og hvad det indbefatter at få den udbedret.

Hvis tilstandsrapporten indeholder forhold, som er angivet med ”UN”, skal du også være opmærksom på disse. UN betyder ”undersøges nærmere”, og betegnelsen bliver brugt, hvis den byggesagkyndige fx ikke kan få adgang til en krybekælder eller et loftsrum, hvor vedkommende vurderer, at der måske er en skade. Ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke en skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før huskøbet.

En tilstandsrapport på en bolig må maksimalt være 6 måneder gammel for at være gældende. Den skal derfor fornys, hvis den er ”udløbet”, mens huset er til salg.

El-installationsrapport

En el-installationsrapporten er også nødvendig for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med en bolighandel. Ligesom med tilstandsrapporten er det sælger, der skal bestille og betale for el-installationsrapporten, når boligen bliver sat til salg.

El-installationsrapporten bliver udarbejdet af en autoriseret elinstallatør, der skal gennemgå boligens synlige elinstallationer. Formålet med el-installationsrapporten er at dokumentere, i hvilket omfang boligens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige. El-installationsrapporten er gyldig i 1 år, efter at den er blevet lavet.

El-installationsrapporten er meget lig en tilstandsrapport, og man anvender det samme karaktersystem:

IB = Ingen bemærkninger

K0 = Praktisk eller kosmetisk mangel

K1 = Ulovligt forhold, som ikke umiddelbart er farligt, og som ikke påvirker funktionsdygtigheden.

K2 = Ulovligt forhold, som på længere sigt kan indebære risiko for personskade eller brand og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en mindre og afgrænset del af installationen.

K3 = Ulovligt forhold, som nu eller på kort sigt indebærer risiko for personskade eller brand og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en væsentlig eller omfattende del af installationen.

UN = Undersøges nærmere

Hvis du opdager fejl i rapporterne – fx hvis der er skader på boligen, som ikke er beskrevet i tilstands- eller el-installationsrapporten, har du som køber mulighed for at fremsætte krav om erstatning. I denne sammenhæng er det afgørende at få belyst, om den byggesagkyndige eller den autoriserede elinstallatør burde have omtalt skaden i rapporten.

Når du opdager en skade, skal indgive din reklamation hurtigst muligt. Reklamationen skal ske inden 5 år efter overtagelsesdagen, dog senest 6 år fra den dato, der står i rapporten. Indgiver du din reklamation efter dette tidspunkt, kan du ikke fremsætte krav mod den byggesagkyndige eller elinstallatøren for fejl i rapporten.

Energimærkning

Når en bolig skal sælges, er det et krav, at den har et gyldigt energimærke. Dette krav gælder både nye og gamle huse – villaer, rækkehuse, etageejendomme med ejerlejligheder osv. Det er sælger, der skal sørge for, at der bliver udarbejdet en energimærkning, og det er et krav, at energimærkningen bliver foretaget af et certificeret energimærkningsfirma.

Energimærkningen er et dokument, der indeholder informationer om en boligs energiforbrug, og den er en god indikator for, hvor energiøkonomisk huset er, og hvad det vil koste i el-, vand- og varmeforbrug at bo i boligen. Energimærket anvender en rangliste, hvor energiforbruget vurderes fra A til G.

Er energimærkningen udarbejdet efter 1. februar 2011, gælder den som udgangspunkt i 10 år.

Hvis du mener, der er fejl i en energimærkning, skal du i første omgang klage til det firma, der har lavet energimærkningen. Du kan klage over energimærkningen, indtil den er et år gammel. Du skal sende din klage via et særligt klageskema, som du finder på Energistyrelsens hjemmeside.

Ejerskifteforsikring

Det kan være en stor fordel at have en ejerskifteforsikring, hvis du efter overdragelsen af en ejendom opdager, at der er fejl og mangler, som ikke er blevet beskrevet i boligens tilstandsrapport. Det er dog helt frivilligt, om du som køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring.

Vælger du at tegne en ejerskifteforsikring, dækker forsikringen ved lov i 5 år fra købsdatoen. Vælger du ikke at tegne en ejerskifteforsikring, står du alene med risikoen for fejl, skader og mangler på boligen – også selvom de er opstået, før du købte og overtog boligen. Denne type skader dækkes nemlig ikke af den almindelige husforsikring.

Du kan også tegne en udvidet ejerskifteforsikring, der dækker op til 10 år. En udvidet ejerskifteforsikring kan dække bygningsskader og skaderisici, som ikke indgår i tilstandsrapporten. De konkrete betingelser i en udvidet ejerskifteforsikring varierer fra forsikringsselskab til forsikringsselskab.