Fejl og mangler i andelsboliger

Ved køb af en andelsbolig er der ingen tilstandsrapport eller ejerskifteforsikring, som ved køb af en ejerbolig. Det kan derfor være sværere at få afslag i pris eller kræve udbedring af fejl og mangler, da andelsboliger ofte er købt som beset.

Derudover er det vigtigt at bemærke, at retten til at kræve afslag i pris er begrænset til det beløb, der er betalt for individuelle forbedringer, som er mangelfulde. Det gør sager om mangler ved andelsboliger komplekse, da de involverer en kombination af køberetlige principper og maksimalprissystemet for andelsboliger.

Vedligeholdsansvaret ligger ofte hos andelshaverne i mange andelsboligforeninger. Derfor er det en god idé at tjekke foreningens vedtægter, så du ved, hvad du hæfter for. Som andelshaver bidrager du også gennem boligafgiften til de fælles udgifter til vedligeholdelse af foreningens bygninger. Det er derfor vigtigt at gøre sig bekendt med foreningens vedligeholdelsesplan, da større fælles udgifter kan påvirke boligafgiften betydeligt.

Hvad er en andelsbolig?

Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, men derimod en andel i en andelsboligforening. Foreningen ejer hele ejendommen, og som andelshaver har du brugsret til en bestemt bolig i ejendommen.

Hvad er fejl og mangler i andelsboliger?

Fejl og mangler i andelsboliger dækker over skader, defekter eller manglende vedligeholdelse, der påvirker boligens stand og funktion.

Typiske fejl og mangler i andelsboliger:

• Defekte elinstallationer, fx. løse stikkontakter eller gamle ledninger.
• Skjulte konstruktionsfejl, fx. ødelagte dampspærrer.
• Manglende eller forkert udført vedligeholdelse af vinduer og døre.
• Forkert fald på gulvet i bruseområdet, hvilket kan føre til vandophobning.
• Manglende eller forkert vådrumssikring i badeværelser, hvilket ofte kan være dyrt at få udbedret.

Vurdering af fejl og mangler

En andelsboligforening kan vælge at stille krav om en vurdering af andelsboligen ved salg, hvor en fagperson gennemgår boligens stand og noterer fejl og mangler i en vurderingsrapport. Ud over muligheden for en vurderingsrapport kan andelsboligforeningen også have besluttet, at der skal foretages et el- og vvs-tjek, som kan være med til at give et billede af boligens stand.

Hvis andelsboligforeningen ikke kræver en vurdering, kan du selv tage initiativ til at få en fagperson til at gennemgå boligen, inden du køber den.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du kun kan gøre indsigelse mod ulovlige fejl og mangler eller fejl og mangler, der ikke fremgår af vurderingsrapporten.

Hvem har ansvaret for udbedring af mangler i forbindelse med salg?

Ved salg af en andelsbolig afhænger ansvaret for udbedring af mangler af, om det er sælger, køber eller andelsboligforeningen, der hæfter for udbedringerne. Det har betydning, om manglen vedrører indvendig eller udvendig vedligeholdelse, samt hvornår den opdages.

I andelsboligforeningens standardvedtægter og lejelovens regler fremgår det, hvad der er andelshavernes og andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar. Dette kan være fraveget i den enkelte andelsboligforenings vedtægter, hvorfor det kræver en konkret vurdering.

Sælger eller foreningens ansvar?

Sælger af andelsboligen hæfter som udgangspunkt for indvendige fejl og mangler, mens andelsboligforeningen har ansvaret for udvendig vedligeholdelse.

• Sælgers ansvar – indvendig vedligeholdelse: Sælger hæfter for boligens indvendige stand, herunder gulve, vægge, lofter, elinstallationer og VVS.
• Foreningens ansvar – udvendig vedligeholdelse: Foreningen har ansvaret for udvendige vedligeholdelsesopgaver såsom tag, facade, fælles rørføring og elinstallationer uden for boligen.

Hvad gør jeg, hvis jeg finder en skjult mangel?

Hvis du opdager en skjult fejl eller mangel efter overtagelsen af en andelsbolig, er det vigtigt, at du handler hurtigt. Først og fremmest er det vigtigt, at du dokumenterer manglen med billeder og eventuelt får en fagperson til at vurdere problemet. Det er tilsvarende vigtigt at du skriftligt kontakter andelsboligforeningen, sælger og administrator for at gøre opmærksom på manglen.

Indsigelse

Du bør gøre indsigelse mod fejl og mangler snarest muligt efter overtagelsen, særligt hvis de var skjulte ved overdragelsen.

De første 14 dage efter overtagelsen er særligt vigtige, da mange andelsboligforeninger tilbageholder sælgers betaling i denne periode. Hvis du opdager en mangel inden for de første 14 dage og gør indsigelse, kan foreningen tilbageholde en del af sælgers salgssum, indtil sagen er afklaret. Hvis indsigelsen først sker efter 14 dage, afhænger det af foreningens vedtægter, om der stadig er mulighed for kompensation.

Få hjælp fra en advokat fra Advodan

Hvis du opdager fejl og mangler i din andelsbolig efter overtagelsen, kan en advokat fra Advodan hjælpe dig med at vurdere din sag, forhandle med sælger eller foreningen samt føre din sag.

Mange boligkøbere er ikke klar over, at deres indboforsikring ofte indeholder en retshjælpsforsikring, som kan dække en del af advokatomkostningerne, hvis der opstår en tvist om mangler ved boligen.