Tilstandsrapport

Tilstandsrapport

Det er en stor opgave både at købe og sælge et hus. Her på siden kan du læse om en af de mange ting, du bør overveje, hvis du er på vej mod en bolighandel: nemlig tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten omhandler husets fysiske tilstand, men der er mange andre juridiske og økonomiske forhold, du skal være opmærksom på som huskøber. Er du på boligjagt, kan det derfor være en stor fordel af tage en erfaren boligadvokat fra Advodan med på råd. 

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er et dokument udarbejdet af en byggesagkyndig, som omhandler en boligs tilstand. Rapporten:

• indeholder oplysninger om boligens fejl og mangler
• bestilles og betales af sælger, når boligen sættes til salg. Hvis der forventes en længere liggetid, så kan den bestilles når der er seriøse købere – dette gøres, da tilstandsrapporten har en gyldighedsperiode på 6 måneder
• er en forudsætning for at tegne en ejerskifteforsikring
• er gyldig i seks måneder

Tilstandsrapport for sommerhus, andelsbolig og ejerlejlighed

Det er almindeligt at få udarbejdet en tilstandsrapport for alle typer huse – inklusive sommerhuse. Man udarbejder til gengæld ikke nogen ved salg af andelsbolig og kun meget sjældent ved ejerlejligheder. Skal der laves en tilstandsrapport for en ejerlejlighed, skal det nemlig gøres for alle lejligheder i ejendommen.

Hvorfor er den vigtig for køber?

Som boligkøber kan tilstandsrapporten give dig et indblik i, hvad du egentlig går ind til, når du underskriver en købsaftale.

Boligens stand har stor betydning for, hvor mange penge den kommer til at koste dig efter købet. Selvom købsprisen er lav, kan der fx være store, løbende udgifter til vedligeholdelse af boligen. Ved at læse tilstandsrapporten grundigt mindsker du risikoen for ubehagelige overraskelser.

Hvorfor er den vigtig for sælger?

Det er frivilligt, om du vælger at få udarbejdet en tilstandsrapport – men det er en god idé, og de fleste gør det. Der er tre grundlæggende fordele ved det:

1. Du gør boligen mere attraktiv for potentielle købere, fordi køber får en vurdering af boligens tilstand for synlige fejl og mangler
2. Du fritages ansvar for skader på boligen ti år efter bolighandlen, som du ellers vil kunne stilles til ansvar for – medmindre du har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, eller der er tale om mangler, som ligger uden for rapportens område
3. Du kan tilbyde køber at tegne en ejerskifteforsikring, som du betaler halvdelen af. Den fritager dig for ansvar for fejl og mangler ved boligen, som ikke indgår i tilstandsrapporten

Hvad indeholder den?

En tilstandsrapport indeholder den bygningssagkyndiges vurdering af boligens stand, sælgers egne bemærkninger om den og et eventuelt tilbud om ejerskifteforsikring. Ved vurderingen af boligen kigges der kun på synlige skader såsom ødelagt tag eller revner i husets facade.

Det er altså vigtigt at være opmærksom på, at boligens tilstandsrapport ikke er nogen garanti for, at der ikke er andre skader end dem, der er omtalt i rapporten. Der kan være skader, som den byggesagkyndige har overset eller ikke har haft mulighed for at opdage, fordi de for eksempel er skjult i lukkede konstruktioner.

Tagets restlevetid

Siden 2012 har det været et krav, at det skal fremgå af tilstandsrapporten, hvad den sandsynlige restlevetid er på husets tag.

Det betyder ikke, at den byggesagkyndige har lavet en specifik byggeteknisk vurdering af boligens tag. Han eller hun har kun set på den del af taget, der er i dårligst stand, og derefter lavet et tabelopslag over den gennemsnitlige levetid for det pågældende materiale.

Restlevetiden inddeles i intervallerne 0-5 år, 5-10 år og over 10 år. Som boligkøber er det vigtigt at være opmærksom på dette tal, så du ved, hvornår du kan forvente at skulle betale for et nyt tag.

Hustypebeskrivelse

Tilstandsrapporten indeholder også det, der kaldes en hustypebeskrivelse. Det er en generel beskrivelse af den type af bolig, der er tale om. Der findes i alt 34 forskellige hustyper, og nogle boliger kan godt gå ind under to eller tre forskellige typebeskrivelser.

Hustypebeskrivelsen indeholder en liste med vedligeholdelsesforhold ved hustypen, som du bør være opmærksom på. Her kan du altså få en idé om, hvad det vil koste dig at vedligeholde boligen.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Det er sælger, som betaler for tilstandsrapporten. Prisen afhænger af boligens størrelse og alder, men normalt koster den mellem 4.000 og 10.000 kr.

Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder. Hvis boligen endnu ikke er solgt på dette tidspunkt, skal rapporten fornys. Fornyer du rapporten inden udløbet af de seks måneder, kan det gøres billigere end udarbejdelsen af den første rapport. Nogle gange kan første fornyelse endda være inkluderet i den første rapports pris.

Sådan forstår du tilstandsrapporten

I rapporten får skaderne forskellige anmærkninger, alt efter hvor alvorlige de er:

• KO = kosmetiske skader
• K1 = mindre alvorlig skade
• K2 = alvorlig skade
• K3 = kritisk skade

Vær opmærksom på alle skader

Som boligkøber skal du være opmærksom på, at anmærkningerne ikke fortæller noget om, hvad det koster at udbedre skaden. Du skal derfor ikke kun have fokus på K2- og K3-skader. K1-skader kan nemlig godt være dyrere at udbedre end K2- eller K3-skader. Det vigtigste er, at du forholder dig til, hvad skaden drejer sig om, og hvad det indbefatter at få den udbedret.

Hold øje med ”UN”

Du bør også lægge mærke til, om der i tilstandsrapporten er forhold, som er angivet med ”UN”. UN står for ”undersøges nærmere” og bliver brugt, hvis den byggesagkyndige ikke har kunnet få adgang til fx en krybekælder eller et loftsrum, hvor han/hun vurderer, at der kan gemme sig en skade. Ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke en skade på huset, hvis denne ved en nærmere undersøgelse kunne være opdaget før huskøbet.