Tinglysning af skøde og tingbogen

Hvad er tinglysning?

Når en rettighed over fast ejendom ændres eller overdrages til en anden, skal den tinglyses. Selvom du har underskrevet en købsaftale på en bolig, har du ikke officielt rettighederne over den – det har du først efter tinglysning af skødet.

Når skødet tinglyses, betyder det, at du registreres offentligt som ejer af ejendommen. I praksis foregår det digitalt på tinglysning.dk.

Tinglysning benyttes til at beskytte bestemte typer af rettigheder. Rettighederne skal registreres i det offentlige tinglysningssystem, også kaldet i tingbogen, for at være gyldige.

Du har måske fået kendskab til tinglysning i forbindelse med stiftelse af et lån til boligkøb, hvor banken vil få tinglyst deres ret til at få tilbagebetaling af deres lån, i tilfælde af misligholdelse af låneaftalen.

Så længe tinglysningen ikke er gennemført, er købet ikke gyldigt. Du kan derfor ikke få tinglyst dit lån i boligen, og sælgers kreditorer kan gøre udlæg i den, selv hvis du har overført penge for købet. Du bør derfor få dit skøde tinglyst hurtigst muligt, efter det er udarbejdet. 

Tinglysning kan også anvendes, hvis du som privatperson eller virksomhedsejer overvejer at udstede et lån til en anden person eller virksomhed, så er det en god ide, at I ved en aftaleindgåelse tager stilling til, om der bør stilles sikkerhed for lånet. Sikkerhed kan som nævnt stilles i en fast ejendom, men kan også stilles i andre aktiver, som fx en bil. I et sådant scenarie er selve jeres aftale om pantsætning ikke nok til at blive beskyttet mod, at andre personer opnår sikkerhed i samme aktiv, enten ved at låntageren indgår en ny pantsætningsaftale eller at der sker udlæg i aktivet gennem fogedretten. Hvis det pantsatte aktiv herefter skulle blive solgt, enten ved tvangsauktion eller i fri handel, vil din sikkerhed for at blive tilbagebetalt afhænge af, om du har fået tinglyst din panteret samt hvilken prioritet i rækkefølgen, som dine rettigheder har. 

Dette kan illustreres ud fra følgende eksempel:

Långiver med prioritet 2 mister prioritet, fordi lånet ikke er tinglyst. Boligen sælges til 1.800.000 kr. som betyder, at der ikke er nok penge til at tilbagebetale långiveren.

Dette er blot et scenarie ud af mange, hvor tinglysning af din rettighed er nødvendigt for at opnå beskyttelse for en ellers gyldig aftale. I andre tilfælde er tinglysning en betingelse for, at en rettighed overhovedet er gyldig, fx i tilfælde af ægtepagter. Fælles for ovenstående er, at tinglysning af din rettighed skal ske i tingbogen.

Find oplysninger i Tingbogen

Gennem tinglysning.dk har du adgang til Tingbogen, hvor du gratis kan søge på den bolig, du overvejer at købe (eller en hvilken som helst anden bolig). Det eneste, du skal gøre, er at søge på boligens postnummer og adresse. Hvis du vil have flest muligt oplysninger, skal du dog logge ind med NemID. Husejeren har så adgang til oplysninger om, at du har set på hans eller hendes ejendom.

Når du er logget ind, kan du se oplysninger om ejendommen, købspris, ejerforhold, pantsætning, servitutter og den seneste ejendomsvurdering.

Hvad er tingbogen?

Tingbogen er et offentligt register, som registrerer tinglyste rettigheder for såvel privatpersoner som erhverv. Det er rettigheder som ejerskab, lån og pant. Når man vælger at tinglyse, betyder det at andre ikke kan kræve rettigheder over ens tinglyste goder. Ejer du fx en bil, kan en anden person ikke komme og hævde, at bilen er hans, når bilen er tinglyst i dit navn – tinglysningen betinger nemlig, at den gældende rettighed er gyldig (og beskyttet).

Tingbogen findes på tinglysning.dk, som indeholder fire særskilte tingbøger med emnerne; Tingbogen for fast ejendom, tinglysning i bilbogen, andelsboligbogen og personbogen. Her kan du gratis søge en række informationer om ejerskab af diverse ejendele, fx om en bolig eller bil, eller du kan logge ind med dit NemID og få adgang til endnu flere oplysninger.

Forespørgsler og registreringer sker begge på tinglysning.dk, og du kan finde yderligere information, vejledninger og ofte stillede spørgsmål på domstol.dk.

Specificering af de fire hovedområder – eksempler

Det er ikke alting, man kan – eller som skal – tinglyses. Man tinglyser skøder og pant i fast ejendom (Tingbogen for fast ejendom), pant og restgæld i biler (Tinglysning i bilbogen), pant og udlæg i en andelsbolig (Andelsboligbogen), eller personlige forhold (Personbogen).

De fire tingbøger, som afdækker sådanne emner, er i nedenstående skildret med eksempler.

Tingbogen for fast ejendom

Her kan du nemt slå en ejendom op.

Ved fast ejendom, fx i tilfælde af køb eller salg af hus, er der en række informationer, du kan hente fra Tingbogen. Det er alt fra adresse, matrikelnummer, areal, hvem der ejer ejendommen, om der er optaget lån i ejendommen, pantebreve til eventuelle servitutter.

Servitutter eller deklarationer er forhold gældende for den specifikke ejendom. Det kan være tinglyste aftaler omkring at andre må bruge din baghave som gangsti, eller at naboen må benytte din indkørsel. Sådanne servitutter kan være afgørende for, om man ønsker at byde på et hus – så sæt dig godt ind i dem inden.

Tinglysning i bilbogen

Her tinglyses ejendomsforbehold, underpant og eventuelle udlæg i diverse motorkøretøjer, påhængs- og sættevogne til biler samt campingvogne.

Overvejer du fx at købe en bil, er det relevant at undersøge, om der ved købet vil blive overført gæld. I nogle tilfælde vil en ejer af en bil have et udlæg i bilen, hvorfor du som ny ejer, hvis du ikke er opmærksom, bliver stillet med en bil og en gæld. Det kan også være at sælger, sælger sin bil til flere personer.

Andelsboligbogen

Her er der fx tale om tinglysning af pant eller udlæg i en andelsbolig. Du kan læse om de hæftelser, der er på andelsboliger.

Personbogen 

Indeholder blandt andet oplysninger om ægtepagter, værgemål, besondringer og beslaglæggelser. Det er også i personbogen, at registrering af udlån mod sikkerhed i en genstand registreres. Det betyder, at har du indgået en låneaftale, hvor du har fået sikkerhed – også kendt som pant – i en genstand, og lånmodtageren ikke kan overholde aftalen, så kan du kræve genstanden solgt for at få dine penge tilbage.

Priser for registrering af oplysninger i tingbogen

Der er forskellige regler for afgifter og gebyrer af tinglysning – se nærmere på domstol.dk.

Tinglysningsafgift på skøde

Når du skal have tinglyst dit skøde, skal du betale en tinglysningsafgift. Størrelsen på afgiften afhænger af købsprisen på boligen. Du skal nemlig betale 0,6% af ejerskiftesummen + et gebyr på 1.750 kr.

Ex: køber du en bolig til 2.000.000. kr., skal du altså i alt betale 13.750 kr. i tinglysningsafgift.

Vejledning til tinglysning af skøde

1. Først skal skødet udarbejdes. Det er normalt sælgers repræsentant (altså mægler), som udarbejder skødet.
2. Advokaten sender et udkast af skødet til godkendelse hos sælger.
3. Når skødet er godkendt, skal du og sælger signere det digitalt med NemID på tinglysning.dk. Din advokat kan også skrive under for dig, hvis du har givet fuldmagt til det.
4. Hvis der ikke opstår problemer, vil skødet blive tinglyst automatisk i løbet af få timer eller måske endda minutter. Hvis tinglysningen af en eller anden grund skal behandles manuelt i Tinglysningsretten, er ventetiden ca. en hverdag.
5. Når skødet er tinglyst, er du den officielle ejer af ejendommen.
6. Efter tinglysningen underretter din advokat din og sælgers bank. Han eller hun beder om tinglysning af dine nye lån og aflysning af sælgers gamle. På den måde overdrages alle forpligtelser til dig.
7. Når sælgers gamle lån er aflyst, kan købesummen frigives til sælger.
8. Senest 30 dage efter ejendommens overtagelse udarbejdes en refusionsopgørelse.

Hvad er en refusionsopgørelse?

En refusionsopgørelse er det endelige regnskab mellem dig og sælger. Refusionsopgørelsen indeholder en oversigt over de poster, som sælger har betalt forud, og som du skal dække efter overtagelsesdatoen.

Det kan fx være:

• Ejendomsskatter
• Vand-, varme- og elforbrug
• Udgifter til grundejerforening
• Renovations og skorstensfejning

Har jeg brug for en advokat?

Du kan godt tinglyse dit skøde selv på tinglysning.dk, men det er en god idé at lade en boligadvokat varetage opgaven, hvis du ikke har kendskab til processen og de juridiske forhold.

En boligadvokat fra Advodan kan hjælpe dig med at udarbejde skødet, tinglyse det, kontakte banken og afslutte handlen. Advokaten sørger for, at vilkårene er i orden i aftalen, før skødet tinglyses. De kontrolleres nemlig ikke ved tinglysningen, og når først den er gennemført, er du forpligtet på de indgåede aftaler.

Vi kan også hjælpe med at forhandle købsaftalen og rådgive omkring tinglyste servitutter, ejerskifteforsikring, forureningsforhold på ejendommen mv. På den måde sikrer du en tryg bolighandel fra start til slut. Læs mere her.