Få styr på reglerne for byggeri

Som boligejer er det dit ansvar, at forholdene på din ejendom er lovlige. Uanset om du skal i gang med et større eller mindre byggeri, er det derfor vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i byggeriets regler, love og bekendtgørelser.

Da der er mange forhold, du skal sætte dig ind i forud for dit byggeri, anbefaler vi, at du tager en professionel på råd. Det kan være svært selv at navigere i byggeriets mange regler, og med en advokat sikrer du, at dit projekt lever op til de gældende regler for byggeri. 

Byggeloven og byggeriets regler

Står du over for et byggeprojekt, bør du sætte dig ind i byggeloven og bygningsreglementet, som udstikker krav og retningslinjer for byggeri i Danmark.

Byggeloven

Byggeloven er det, man kalder en rammelov. Det betyder, at den ikke indeholder specifikke krav og anvisninger, men i stedet kun fastsætter generelle regler og retningslinjer for byggeri. Derfor kan det være en rigtig god idé at få professionel råd og vejledning af en boligadvokat, inden du påbegynder dit byggeprojekt, så dit arbejde sker i overensstemmelse med byggeloven. Hos Advodan har vi kompetente advokater, der står klar til at rådgive og vejlede dig. 

Bygningsreglementet

Bygningsreglementet udspecificerer byggeloven og indeholder de detaljerede krav, som alle byggerier i Danmark skal leve op til.

Kravene i byggeloven og bygningsreglementet har til formål at sikre, at ethvert byggeri udføres og indrettes, så det er tilfredsstillende i både brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende.

Eksempler på reglerne for byggeri er krav til bebyggelsers højde, afstand til skel, indretning, konstruktion og materialevalg. Desuden er det også i bygningsreglementet, at du finder byggeriets energikrav. Overholder du ikke byggelovens eller bygningsreglementets krav og regler, vil det medføre straf i form af en bøde.

Du kan læse mere om byggeloven og bygningsreglementet på Trafikstyrelsens hjemmeside.

BBR-loven

BBR-loven sætter rammerne for bygnings- og boligregistret, regler for areal, adressering og skiltning samt koordinering og videregivelse af ejendomsdata. Loven gælder alle boliger og bygninger i Danmark.

Bygnings- og Boligregistret (BBR) er et landsdækkende register med data om alle landets bygninger og boliger. Registret bliver løbende opdateret af kommunerne, især i forbindelse med byggesagsbehandlinger.

Oplysningerne i BBR omfatter blandt andet areal, anvendelse, beliggenhed, installationer, vand- og afløbsforhold, køkkenforhold, ydervægs- og tagdækningsmaterialer, årlig husleje mv.

Hvad skal jeg indberette til BBR?

Er du ejer af en fast ejendom, har du pligt til at indberette korrekte oplysninger til BBR via kommunen. Som ejer skal du blandt andet indberette:

• Når du søger om byggetilladelse eller anmelder byggeri, der ikke kræver byggetilladelse
• Når et byggeri, der kræver byggetilladelse, eller som skal anmeldes, sættes i gang, fuldføres eller bliver taget i brug
• Når der sker ændringer i brugen af bygninger, boliger eller erhvervsenheder, eller hvis der sker ændringer i de tekniske anlæg registreret hos BBR
• Når installationsforhold mv. ændres uden byggesagsbehandling
• Når du anmelder opdeling af en tidligere opført bygning i ejerlejligheder til tinglysning
• Når eksisterende bolig- eller erhvervsenheder tillades sammenlagt
• Når du som ejer bliver opmærksom på fejl eller mangler i oplysningerne

Planloven

Al fysisk planlægning i Danmark er styret af planloven. Det skyldes, at planloven danner grundlag for offentlige myndigheders styring af den fremtidige arealanvendelse. Planlovens formål er at sikre, at udvikling af områder sker i overensstemmelse med de samfundsmæssige interesser og medvirker til at værne om natur og miljø, så udviklingen af samfundet sker på et bæredygtigt grundlag.

Mens byggeloven sætter rammerne for, hvordan dit byggeri skal udføres, sætter planloven altså rammerne for, hvor du må opføre dit byggeri. I nogle tilfælde gælder planloven også for byggeriets rammer, fx kan der i lokalplaner være regler for farven på hustagene. 

Kommunal- og lokalplanernes betydning for dit byggeri

Forud for et byggeprojekt bør du også sætte dig ind i den lokale kommunal- og lokalplan. Det kan nemlig også have betydning for, hvad og hvordan du kan bygge.

Kommunalplanen

Kommunalplanen udstikker de overordnede rammer for udviklingen i din kommune, inklusive reglerne for byggeri. Planen fastlægger altså kommunens hovedstruktur i en række bydele, bysamfund og landområder og sætter rammerne for, hvordan kommunens arealer kan anvendes.

Lokalplanen

Ønsker du at bygge nyt, bygge til eller ændre anvendelse, skal det ske i overensstemmelse med dit områdes lokalplan.

Lokalplanen fastlægger, hvordan udviklingen skal foregå i dit nærområde, og den kan fx bestemme:

• Hvad området og bygningerne må bruges til
• Hvor der kan bygges nyt, og hvordan det kan se ud
• Hvilke bygninger, der skal bevares
• Hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes
• Hvor høje bygninger må være
• Hvordan nye byområder skal anvendes, udstykkes og bebygges

Du skal være opmærksom på, at lokalplanerne kan indeholde meget detaljerede regler for dit byggeri. I lokalplanen kan der fx være krav om farve- og materialevalg. Desuden er lokalplanen juridisk bindende, og du har som grundejer pligt til at overholde lokalplanens overensstemmelser.

Derfor bør du undersøge din lokalplan og dens regler for dit planlagte byggeri, før du giver dig i kast med projektet.

Byggetilladelse

Langt de fleste byggeprojekter kræver, at du søger byggetilladelse hos kommunen. Byggetilladelsen sikrer, at du overholder byggeriets regler. Søger du ikke om byggetilladelse, risikerer du at få en bøde, og i værste fald kan du blive påtvunget at nedrive dit byggeri.

Du skal være opmærksom på, at du eller bygherre selv skal sørge for at undersøge hvad der ligger i jorden under byggeriet. Der kan godt gives tilladelse til byggeriet, men ligger det oven på fx en ledning, så kan du blive bedt om at rive det ned igen.

Byggetilladelsen tager heller ikke stilling til museumsloven, hvilket betyder, at arkæologiske fund skal udgraves på bygherres regning.

Hvad er en byggetilladelse?

Afhængigt af hvilken type byggeri du skal i gang med, kan det være nødvendigt at søge byggetilladelse hos kommunen. Byggetilladelsen er en godkendelse fra kommunen, der tillader dig at bygge, hvad end der er tale om nybyg, ombygning eller tilbygning. Ansøgningen om byggetilladelse skal bruges til at registrere den kommende boligs eller den nuværende boligs nye informationer, og den skal derfor være så nøjagtig som muligt.

Byggetilladelsen fungerer desuden som et middel til at sikre, at alle de byggetekniske krav overholdes i dit byggeri. Samtidig sikrer den, at byggeriet fx ikke bliver placeret i fredet natur, strider imod den eksisterende lokalplan eller lignende.

Hvilke byggerier kræver byggetilladelse?

Du skal søge om byggetilladelse, når du planlægger at:

• bygge et nyt helårshus eller sommerhus
• bygge en garage, et udhus eller lignende, hvor det samlede areal af bygningen er på mere end 50 kvadratmeter
• bygge en førstesal på dit eksisterende hus
• lave en større ændring eller ombygning
• indrette bad eller toilet i kælderen (da det er en udvidelse af boligarealet)
• ændre anvendelse af et eller flere rum i din bolig (fx ændre privatlokaler til erhverv eller omvendt)
• ændre din lejligheds konstruktion (fx flytte badeværelset eller fjerne en bærende væg)

Hvad skal byggetilladelsen indeholde?

Når du skal søge om byggetilladelse, foregår det digitalt. I forbindelse med at du udfylder dit digitale ansøgningsskema, vil du automatisk finde ud af, hvad din ansøgning skal indeholde. Du kan desuden ikke indsende din ansøgning, før al dokumentation er på plads, og du har taget stilling til de ting, der har relevans for dit byggeprojekt.

Du finder ansøgningen ved at gå ind på Byg og Miljø, hvor du kan logge på med NemID.

Som udgangspunkt skal ansøgningen om byggetilladelse som minimum indeholde:

• En situationsplan der illustrerer placeringen af dit planlagte nybyggeri samt af evt. eksisterende bygninger. Derudover skal du også nøje angive dit byggeris afstande til skel og beskrive, hvordan du tilpasser dit byggeri i forhold til fx terrænforskelle.
• En afløbsplan hvori du beskriver de nuværende og fremtidige afløbsledninger og brønde.
• En plantegning hvor du angiver dit byggeris indretning og mål
• Facadetegninger af dit byggeri set fra alle fire verdenshjørner
• Et tværsnit hvor du illustrerer bygningens højder og dimensioner
• Overordnede oplysninger om konstruktioner, materialer og installationer
• Varmetabsberegning
• Statistiske beregninger
• Eventuel terrænregulering

Hvad koster en byggetilladelse?

Din kommune kan vælge at opkræve et gebyr for at behandle ansøgningen om byggetilladelse. Opkræver kommunen et gebyr for byggebehandlingssagen, udregnes gebyret efter tidsforbrug. Det er desuden kommunen selv, der fastsætter timeprisen.

Ønsker du at få et bud på, hvad det ca. koster at få din byggetilladelse, kan du finde oplysningerne på din kommunes hjemmeside eller se en oversigt på Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside.

Derudover vil der også ofte være en række omkostninger til arkitekt, ingeniør, landmåler, geotekniker mv.

Hvor lang tid tager det at få en byggetilladelse?

Byggebehandlingstiden varierer meget fra kommune til kommune. Nogle kommuner kan behandle ansøgningen på få dage, mens det i andre kommuner kan tage flere måneder at få sin byggetilladelse godkendt. Ofte angiver kommunerne den forventede behandlingstid på deres hjemmeside.

Byggeskadeforsikring

Når du ansøger om byggetilladelse, skal du sørge for, at der også foreligger et tilbud på en byggeskadeforsikring, hvis du har planer om at bygge nyt.

Byggeskadeforsikringen løber i 10 år, er uopsigelig i denne periode og træder i kraft, når byggeriet afleveres til dig.

Byggeskadeforsikringen gælder for nybyggeri, der opføres med henblik på helårsbeboelse. Forsikringen skal tegnes af den professionelle bygherre og totalentreprenør, der opfører nybyggeriet med henblik på fx salg.  udlejning mv. Opføres nybyggeriet med henblik på udlejning, skal der ikke tegnes en byggeskadeforsikring, men i stedet tinglyses en servitut med pligt til at tegne, hvis anvendelsen af boligen ændres helt eller delvist fra leje til eje inden 10 år efter ibrugtagningstilladelse.

Du kan læse mere om byggeskadeforsikringen her, hvor du også kan læse om de øvrige regler for byggeri.

Byggeriets regler for ombygning af sommerhus og andelsbolig

Overvejer du en ombygning af dit sommerhus eller din andelsbolig? Så skal du være opmærksom på, at særlige regler kan gælde. Fx kan der være krav om, at dit sommerhus skal bære stråtag, eller at du får tilladelse til dit projekt af andelsforeningens bestyrelse.

Læs mere om reglerne for ombygning af sommerhus og andelsbolig her.

Læs også: Sådan kan en advokat i byggesager hjælpe dig.