Det skal du vide om ombygning

Planlægger du at ombygge dit hus, sommerhus eller din andelslejlighed, skal du sørge for, at ombygningen sker i overensstemmelse med byggeriets regler. I Advodan kan vi rådgive dig om dit byggeprojekt og de relevante regler, så du trygt kan gå i gang med din ombygning.  

Ombygning af hus

Der er mange regler og love, du skal overholde, når du skal ombygge dit hus:

• Byggeloven
• Bygningsreglementet
• BBR-loven
• Planloven
• Kommunal- og lokalplan

Desuden skal du søge om byggetilladelse, hvis du skal i gang med en større ombygning.

Du kan læse mere om reglerne for ombygning, tilbygning og nybygning af helårshuse her.

Ombygning af sommerhus

Har du købt eller arvet et sommerhus, og ønsker du at ombygge det, skal du være opmærksom på de regler, du skal overholde. Vi har samlet de vigtigste her.

Hvilke regler gælder for ombygning af sommerhuse?

Som udgangspunkt skal du ikke søge om byggetilladelse hos kommunen ved ombygning af dit sommerhus, så længe husets areal ikke udvides, eller anvendelsen ændres væsentligt. En væsentlig ændring kan fx være, hvis du har planer om at ombygge et eksisterende udhus til beboelse. Hvis du foretager en væsentlig ændring, skal du søge om byggetilladelse, og sommerhuset skal leve op til de samme krav til materialer, isolering osv. som et nybygget sommerhus.

Selvom du ikke planlægger at lave ombygninger, der kræver byggetilladelse, skal din ombygning altid leve op til bygningsreglementets forskellige krav til konstruktioner, materialer, brandsikkerhed, indeklima osv.

Derudover kan dit sommerhus’ ydre være omfattet af bestemmelser i lokalplanen eller tinglyste servitutter, der stiller krav til fx facader og tag. Det kan fx være, at sommerhusets facade skal males en bestemt farve, eller at alle sommerhusene i dit nærområde skal have stråtag.

Planlægger du at ombygge dit sommerhus, bør du derfor altid undersøge, om der gælder særlige regler for området. Det gør du typisk ved at læse det specifikke områdes lokalplan. Du kan læse mere om lokalplaner her.

Ombygning af andelslejlighed

Overvejer du at ombygge din andelslejlighed, er der en række ting, du skal være opmærksom på.

Disse ombygninger må du foretage i en andelslejlighed

Som andelshaver må du gerne fortage forbedringer af lejligheden, selvom du reelt set ikke ejer den. Du må derfor godt ombygge eller lave nyt badeværelse eller køkken, ligesom du også må rive vægge ned og sætte nye op. Det kræver dog, at du har tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse. 

Kræver din ombygning byggetilladelse, vil kommunens tekniske forvaltning gøre krav på en fuldmagt fra din andelsboligforenings bestyrelse. Det skyldes, at andelsforeningen er den tinglyste ejer af ejendommen.

Hvilke regler gælder for ombygning af andelslejlighed?

Som andelshaver er du ligesom almindelige boligejere underlagt byggeloven og reglerne i bygningsreglementet. Du kan læse mere om reglerne for byggeri her.

Foruden de generelle regler er du også underlagt andelsboligforeningens regler og vedtægter på området. Følger din forening normalvedtægten, er du som andelshaver berettiget til at foretage forbedringer inde i selve lejligheden.

Byggetilladelse og ombygning af andelslejlighed

En stor del af de ombygninger og forbedringer, du må foretage i din lejlighed, går under kategorien mindre byggearbejder og kræver ikke ibrugtagningstilladelse eller byggetilladelse fra kommunen.

Mindre byggearbejde omfatter for eksempel:

• Skillevægsændringer der ikke ændrer på din lejligheds størrelse eller medfører ændringer i de bærende konstruktioner
• Udskiftning af eksisterende køkkenelementer
• Udvidelse af køkken med et andet rum uden at fjerne bærende vægge
• Renovering eller udvidelse af dit badeværelse, hvor du ikke kommer i berøring med ventilation eller rørføringen af de fælles vandinstallationer
• Nedsænkning af lofter eller blænding af døre (medmindre det er yderdøre mod trappe eller ydermur)

Alle andre øvrige typer af ændringer og ombygninger kræver en byggetilladelse og en ibrugtagningstilladelse fra kommunen. Det gælder fx også, hvis du ønsker at fjerne, ændre eller lave dørhuller i bærende vægge i lejligheden.

Overvejer du at fjerne bærende vægkonstruktioner, skal du altid få en ingeniør eller anden fagprofessionel til at beregne, hvorvidt den bærende væg kan fjernes eller ej. Denne beregning skal nemlig vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

Foretager du mindre ombygninger og forbedringer i lejligheden som fx nedtagning af radiatorer eller udskiftning af håndvask, er der som udgangspunkt ikke anmeldelsespligt til kommunen. Dog skal du i de fleste tilfælde underrette din andelsforening om ændringerne, fordi de kan have betydning for fx varmeforbruget.

Sådan søger du om byggetilladelse

Ønsker du at søge om byggetilladelse, skal du sende din ansøgning til den tekniske forvaltning eller centret for byggeri i din kommune. Ansøgningsprocessen foregår oftest online via din kommunes hjemmeside, hvor der findes elektroniske ansøgningsskemaer eller anmeldelsesskemaer.

Søger du om byggetilladelse, skal du også have en fuldmagt fra din andelsboligforenings bestyrelse, inden du ansøger. Derudover skal du vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen er gået igennem.

Hvis du foretager ombygninger, forbedringer eller ændringer i din andelslejlighed, skal du desuden altid meddele det skriftligt til din andelsboligforenings bestyrelse. Det gælder også, selvom forbedringerne ikke kræver byggetilladelse eller anmeldelse hos kommunen.

Hvis du ikke overholder reglerne for ombygning af andelslejligheder

Som andelshaver har du ligesom andre typer af boligejere pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i byggeloven og byggereglementet.

Konstaterer kommunen i forbindelse med fx salg eller ombygning, at din lejlighed ikke lever op til de gældende krav, vil du i første omgang blive kontaktet af din andelsboligforening, der er den formelle ejer af bygningen. Her vil du blive bedt om at rette op på de ulovlige forhold. Gør du ikke det inden for den påbudte tidsfrist, kan du blive idømt bøder, og i værste fald kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Du kan desuden også blive idømt bøder, hvis:

• Du igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse (hvis det kræves for din ombygning)
• Du gennemfører en ombygning på en anden måde, end kommunen har givet dig tilladelse til

Overholder du ikke reglerne for byggeri og din andelsboligforenings vedtægter, kan du i værste fald blive ekskluderet af andelsboligforeningen. Det betyder, at du er nødsaget til at fraflytte din bolig, som derefter sælges til nye andelshavere.

Læs også: Godt nyt til boligejere: Færre lovkrav til små byggerier