Regler for husleje – forhøjelse og fastsættelse af husleje

Her på siden kan du læse mere om, hvilke regler der gælder for huslejestigninger og fastsættelse af husleje.

Fastsættelse af husleje

Ifølge lejeloven skal huslejen være i overensstemmelse med det lejedes værdi. Det er hovedreglen, når det kommer til fastsættelse af husleje. Det lejedes værdi afhænger bl.a. af lejemålets beliggenhed, størrelse, stand og indretning.

Ud over at huslejen skal være i overensstemmelse med det lejedes værdi, gælder der en lang række regler, når lejen skal fastsættes for forskellige typer af lejligheder.

Det er fx afgørende, om lejemålet er del af en ejendom med mange lejemål eller kun få lejemål. Det har også betydning, om lejemålet ligger i en huslejereguleret kommune eller i en ikke-reguleret kommune. Nedenfor kan du læse om de overordnede regler. Dem er der mange undtagelser til, og for det fulde overblik over dit konkrete lejemål, bør du søge rådgivning hos en lejeretsadvokat.

Husleje efter det lejedes værdi

Hvis boligen er opført før 1991 og ligger i en ureguleret kommune, eller hvis den er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje, skal fastsættelsen af huslejen ske efter reglerne om det lejedes værdi.

Det indebærer, at man sammenligner huslejen for andre lejemål, som er sammenlignelige med hensyn til fx område, størrelse og stand.

Husleje efter omkostningsbestemt leje

Er boligen opført før 1991, og ligger den i en reguleret kommune, er den som udgangspunkt omfattet af Boligreguleringsloven. De fleste kommuner er regulerede.

For boliger omfattet af Boligreguleringsloven skal fastsættelse af husleje ske efter omkostningsbestemt leje. Det betyder, at lejen beregnes ud fra udlejers udgifter til at drive ejendommen.

Uregulerede kommuner er (2020):

• Billund
• Fanø
• Fredensborg
• Greve
• Herning
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

Husleje efter fri lejefastsættelse

Hvis boligen ikke er omfattet reglerne fra de forrige afsnit, fastsættes huslejen efter fri lejefastsættelse. Det betyder, at udlejer frit kan fastsætte huslejen, så længe den ikke er urimeligt høj. Dette gælder for:

• Ejendomme opført efter 1991
• Tidligere erhvervslejemål taget i brug til privat beboelse efter 1991
• Tidligere tagejendom taget i brug til privat beboelse efter 2002

Forhøjelse af husleje

Udlejer kan hæve huslejen hvis:

1. Huslejen er mindre end det lejedes værdi
2. Udgifterne til drift (vicevært, forsikringer mv.) stiger
3. Ejendommen er blevet gennemgribende forbedret

Er din lejeaftale indgået efter 1. juli 2015 er det ikke lovligt at lade huslejen stige med et fast beløb eller en fast procentdel på bestemte tidspunkter af året. Dog kan huslejen hæves én gang om året på baggrund af det danske nettoprisindeks.

Dette er en huslejestigning, som følger samfundets udvikling hvis det fremgår af lejekontrakten.

Huslejestigning efter forbedring af lejemålet

Udlejer kan hæve huslejen, når lejemålet er blevet gennemgribende forbedret. Det betyder, at der skal være foretaget store og dyre forbedringer.

Der skelnes i den forbindelse mellem vedligeholdelse og forbedringer. Vedligeholdelse af lejemålet medfører ikke, at lejemålets værdi er steget. Der skal være tale om forbedringer af en vis størrelse, før det kan medføre en huslejestigning.

Varsling af huslejestigning

Skal du som udlejer varsle en huslejestigning over for din lejer, er der en række betingelser, du skal overholde. Huslejestigningen skal fx altid varsles skriftligt med minimum tre måneders varsel – medmindre det drejer sig om en regulering efter nettoprisindekset. Herudover er der en række krav til, hvilke informationer selve varslingsskrivelsen skal indeholde. Overholder du ikke de formelle krav, risikerer du, at huslejestigningen bliver tilsidesat, selvom den er velbegrundet.

Kontakt os for rådgivning om, hvordan du varsler en huslejestigning efter de gældende regler

Gode råd til lejer og udlejer

Er du lejer, kan du få huslejenævnet til at vurdere, om din husleje er for høj. Vurderer huslejenævnet, at den er det, kan du kræve, at lejen bliver sat ned. Den kan også sættes ned med tilbagevirkende kraft, hvis du klager indenfor det første år efter indflytning.

Er du udlejer, har du mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af huslejen hos dit din kommunes huslejenævn. Det koster 524 kr. (2020) – til gengæld undgår du problemer med klager og en eventuel tilbagebetaling af husleje, hvis lejer får medhold i en sag i huslejenævnet.

Få hjælp af en lejeretsadvokat

Der er mange regler i spil, når det handler om forhøjelse og fastsættelse af husleje – og derfor kan det være svært at vurdere, om man betaler eller opkræver for meget.

Hos Advodan tilbyder vi rådgivning om husleje og andre lejeretlige forhold til både lejere og udlejere. Har du små eller store juridiske spørgsmål, kan du kontakte os i dag.