Det skal du vide, når du overvejer forældrekøb af andelsbolig

Tjek i vedtægterne, om andelsboligen er egnet til forældrekøb

Beslutter du dig for at købe en andelsbolig som forældrekøb, skal du ifølge advokat Per Nielsen fra Advodan Aalborg & Brønderslev være opmærksom på, at nogle forhold er anderledes, end hvis du køber en ejerbolig, men også at det ikke er alle andelsboligforeninger, som tillader forældrekøb.

Det gør sig fx gældende i tilfældet for foreninger, som er omfattet af bopælspligt. Er der bopælspligt på en bolig, er det et krav, at ejeren af boligen bor i den – og dermed kan du som forælder ikke eje boligen og leje den ud til dit barn, fortæller advokat Per Nielsen.

Det kan ses af vedtægterne, om en andelsboligforening har bopælspligt og dermed forbud mod udlejning. Andelsboligforeningens vedtægter er ikke tinglyste, og du skal være opmærksom på, om du har den gældende af version af vedtægterne. I nogle andelsboligforeninger ændres vedtægterne ofte. Andelsboligforeningens administrator kan hjælpe dig med at afklare gældende vedtægter.

Er andelsboligforeningen omfattet af bopælspligt, kan der ikke laves et forældrekøb. I det tilfælde kan det være relevant at oprette et familielån til dit barn. På den måde kan barnet selv købe sig ind i andelsforeningen og opfylde bopælspligten, selvom det reelt er dine penge, der finansierer købet. I så fald skal du være opmærksom på, at dit barn ikke kan modtage boligstøtte, fordi han eller hun ikke lejer lejligheden, uddyber advokat Per Nielsen.

En advokat kan både hjælpe dig med at gennemgå vedtægterne i andelsboligforeningen og med at udarbejde papirerne på et familielån.

Skatteregler

Inden du køber en andelsbolig og udlejer den til dit barn, bør du have styr på skattereglerne for din lejeindtægt og for videresalg af boligen.

Skat at lejeindtægt for forældrekøbt andelsbolig

Når du udlejer en forældrekøbt bolig til dit barn, skal du betale skat af lejeindtægterne. Reglerne for denne beskatning er anderledes, når du køber en andelsbolig, end når du køber en ejerbolig.

Udlejer du en ejerbolig, du ikke selv bor i, betragtes udlejningen som erhvervsmæssig. I så fald kan du vælge mellem at blive beskattet efter de almindelige skatteregler, efter virksomhedsordningen eller efter kapitalafkastordningen.

Udlejning af en andelsbolig sidestilles med fremleje af lejlighed, og du bliver beskattet af dine lejeindtægter ligesådan. Du mister derved den eventuelle fordel, der kan være ved at få lejeindtægten beskattet efter virksomheds- eller kapitalafkastordningen, som ville være mulig ved udlejning af ejerbolig. Du kan heller ikke fradrage et eventuelt underskud, der måtte opstå i forbindelse med udlejningen.

Skat af fortjenesten ved salg af forældrekøbt andelsbolig

Normalt, når man sælger en andelsbolig, er en eventuel fortjeneste ved salget skattefrit. Overvejer du imidlertid at købe en andelsbolig som forældrekøb, skal du være opmærksom på, at der godt kan komme beskatning ind over et senere videresalg. Det skyldes, at ejeren af en andelsbolig skal have boet i boligen (og have haft til hensigt at blive boende), før salget kan være skattefrit. Der er ingen faste regler for, hvor længe man skal have boet i andelsboligen. En advokat fra Advodan kan rådgive dig om din konkrete situation, så du undgår en uventet skatteregning, uddyber advokat Per Nielsen.

Videresalg af andelsboligen til dit barn

Når dit barn er færdig med studierne, ønsker han eller hun måske selv at købe andelsboligen af dig. I så fald skal I være opmærksomme på, at 15- eller 20-procentreglen ikke kan bruges for andelsboliger. Kort sagt indebærer denne regel, at man kan sælge en bolig til 15 eller 20 procent over eller under den offentlige ejendomsvurdering (afhængigt af hvornår seneste vurdering er lavet), hvis handlen foregår inden for nærmeste familie. Som forælder kan du altså indirekte give dit barn en gave ved at sælge en ejerbolig til en lavere pris, end boligen som udgangspunkt er værd. Det kan du ikke gøre med en andelsbolig.

Normalt vil en andelsbolig blive solgt til maksimalprisen. Derfor kan du næsten være sikker på, at Skattestyrelsen vil beskatte din fortjeneste af salget, hvis du sælger en forældrekøbt andelsbolig til en lavere pris til din søn eller datter.

Eksempel:

Du køber en andelsbolig for 1.000.000 kr. og udlejer den til dit barn i fem år. I den tid er boligen steget til en værdi af 1.250.000 kr. Du sælger så boligen til dit barn efter de fem år for 1.000.000 kr. Her har du altså ingen fortjeneste, der kan blive beskattet – men der vil formodentlig ske en beskatning alligevel. Skattestyrelsen kan nemlig se maksimalprisen på andelsboligen, og det vil være svært at argumentere for, at markedsprisen er lavere. Dermed vil du stadigvæk blive beskattet af 250.000 kr. for salget, selvom du ikke havde en fortjeneste på det.

Få hjælp af en advokat

Hos Advodan kan vi hjælpe dig med at undersøge andelsboligforeningen og købsaftalen, før du skriver under. Vi rådgiver dig også gerne tidligere i processen, hvis du er usikker på, hvad du skal se efter, når du søger andelsbolig. Læs mere om køb af andelslejlighed her eller kontakt os nedenfor.

Vil du vide mere om forældrekøb generelt, kan du finde vores guide om emnet her.