Advokat og ekspert i lejeret Camilla Kisling fra Advodan i Helsingør gennemgår konsekvenserne af højesteretsdommen her:
Sagen handlede om, hvorvidt en udlejer havde ret til at kræve leje efter boligreguleringslovens § 5 stk. 2. Det fremgår af bestemmelsen, at hvis der er udført en gennemgribende forbedring, kan udlejer ved genudlejningen fastsætte huslejen, så den svarer til, hvad andre udlejningsboliger af samme stand, beliggenhed, art og størrelse koster. Dette opgøres efter en m2-pris.
Sagens omstændigheder
I den konkrete sag bestred lejeren, at den renovering, der havde fundet sted, kunne betragtes som en gennemgribende forbedring af lejemålet. Lejeren anså i stedet renoveringen som almindelig vedligeholdelse.
Udlejer havde opgjort sine omkostninger til renoveringen til 463.204 kr. Beløbet var brugt til et nyt køkken, hvor faldstammen blandt andet blev udskiftet og flyttet, så køkkenets indretning blev mere brugervenligt. Der blev også etableret et toilet på badeværelset, som ikke tidligere havde været i lejligheden, såvel som en vaskesøjle på badeværelset. Alle forbedringerne blev holdt i ejendommens fredede stil.
Ankenævnet for huslejenævnene i Københavns kommune havde besigtiget lejemålet og var kommet frem til, at forbedringerne ikke var omfattet af boligreguleringslovens § 5 stk. 2 (som tillader en huslejestigning) men alene gav ret til et individuelt forbedringstillæg efter § 5 stk. 1, fordi de gennemførte arbejder ikke væsentligt forbedrede lejemålet.
Boligretten og landsretten kom ligesom Ankenævnet frem til, at forbedringerne ikke opfyldte kriterierne i § 5 stk. 2 om, at forbedringen væsentligt havde øget det lejedes værdi. Lejen blev på den baggrund nedsat fra 192.000 kr. til 106.130 kr. om året.
Højesteretsdommen
For at løse tvisten tog Højesteret udgangspunkt i de kriterier, der er opstillet i boligreguleringslovens § 5 stk. 2:
- Forbedringsudgiften skal overstige 1.600 kr. pr. m2 eller samlet 183.000 kr. (2000-niveau).
- Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på to år.
- Forbedringen skal have medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
I sin kendelse lagde Højesteret vægt på, at udlejers forbedringsomkostninger på 463.204 kr. lå væsentligt over grænsen på 183.000 kr. Højesteret fremhævede desuden, at det fremgår af forarbejderne til boligreguleringsloven, at en gennemgribende forbedring af et lejemål typisk vil omfatte forbedring af køkken og bad samt installationer.
Kriteriet om, at forbedringerne skulle være gennemført over en periode på maks. to år, var også opfyldt. Højesteret fandt det også godtgjort, at lejen ikke væsentligt oversteg, hvad en tilsvarende bolig koster. Det var udlejers ansvar at påvise dette, hvilket udlejer gjorde ved at fremlægge en oversigt over 11 tilsvarende fredede udlejningsboliger i indre København.
Det betyder dommen for andre udlejere
Ifølge Camilla Kisling var det helt afgørende punkt i sagen det beløb, som udlejer havde brugt på renoveringen – også når man fratrak ”sparet vedligeholdelse”. Det var på den baggrund, at Højesteret sagde, at så lempes bevisbyrden for, om forbedringerne væsentligt har øget lejemålets brugsværdi.
Det betyder, at hvis en udlejer kan bevise, at et lejemål er forbedret gennemgribende, kan der ikke længere stilles høje bevismæssige krav til, at udlejer skal bevise, at forbedringerne også har tilført lejemålet en væsentlig øget brugsværdi.
Hvis man som udlejer vil modernisere et lejemål i forbindelse med, at man genudlejer et boliglejemål, kan det være en god idé at foretage en gennemgribende modernisering, da lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fastsættes efter det lejedes værdi. M2-prisen i gennemgribende moderniserede lejemål ligger typisk nogle 100 kr. over m2-prisen for lejemål, der ”kun” er moderniseret.
144 kommentar
Carsten
Sarah
Camilla Kisling
Stefan
Camilla Kisling
Henrik
Camilla Kisling
Gitte
Camilla Kisling
Pia
Camilla Kisling
Anne
Camilla Kisling
Berit
Camilla Kisling
My
Camilla Kisling
Tommy
Camilla Kisling
Lina
Camilla Kisling
Claus
Camilla Kisling
Simon
Camilla Kisling
Laila-Margrethe
Camilla Kisling
j.s
Camilla Kisling
Christina
Camilla Kisling
Sophie
Camilla Kisling
Eva
Camilla Kisling
Mathilde
Camilla Kisling
Ann
Camilla Kisling
Allan
Camilla Kisling
Chenette
Camilla Kisling
J
Camilla Kisling
K
Camilla Kisling
M
Camilla Kisling
Charlotte
Camilla Kisling
Anette
Camilla Kisling
Jens
Camilla Kisling
Pia
Camilla Kisling
Jimmy
Camilla Kisling
Michael
Camilla Kisling
Anonym
Camilla Kisling
Verner
Camilla Kisling
Peter Stelsig
Camilla Kisling
Daniel
Camilla Kisling
Daniel
Camilla Kisling
Magnus
Camilla Kisling
Gustav
Camilla Kisling
Anonym
Camilla Kisling
lars ruby
Camilla Kisling
Oliver Arup
Camilla Kisling
Natascha
Camilla Kisling
Lene
Camilla Kisling
Ida
Camilla Kisling
Ida
Lars Thomsen
Camilla Kisling
mads
Camilla Kisling
mads
Camilla Kisling
mads
Lisbet
Camilla Kisling
Morten H
Camilla Kisling
Katrine
Camilla Kisling
Sten
Camilla Kisling
Lone
Camilla Kisling
Lars J
Camilla Kisling
Nielsen
Camilla Kisling
Lai Thi Minh
Camilla Kisling
Inge-Lise
Camilla Kisling
Katrine
Camilla Kisling
Suhail
Camilla Kisling
Heidi Micheelsen
Camilla Kisling
Carl
Camilla Kisling
Johanne
Camilla Kisling
Rikke
Camilla Kisling
Gert
Camilla Kisling
Grethe
Camilla Kisling
Jens
Camilla Kisling
jannie
Camilla Kisling
Camilla
Camilla Kisling
Else
Camilla Kisling
Mariann Rydder
Camilla Kisling
Camilla Juul
Camilla Kisling
Tommy Sørensen
Camilla Kisling
Tom
Camilla Kisling
Jacob Faber Albæk
Camilla Kisling
Henrik Raabo
Camilla Kisling
Michael
S. J.
Camilla Kisling
Leif Winther
Camilla Kisling
Camilla Kisling
Anders Hedegaard Nielsen
Leif Winther
Camilla Kisling
Mette
Camilla Kisling
Camilla Kisling
Maj Britt
erling andersen
Torben
Camilla Kisling
Marianne
Camilla Kisling
Natalia
Camilla Kisling
Runa
Camilla Kisling
Runa
Camilla Kisling
Runa
Søren
Camilla Kisling
Mette Kaas
Mette søgaard
Camilla Kisling
Susanne Honore’
Camilla Kisling
Birgit
Camilla Kisling
Dorte Andersen
Camilla Kisling
Dorte Andersen
Camilla Kisling
Pernille
Camilla Kisling
Pernille
Camilla Kisling
Brian Dalgaard
Camilla Kisling
Catharina Andersen
Camilla Kisling
Henrik Sørensen
Camilla Kisling
Erik
Camilla Kisling
Kurt
Camilla Kisling
Kurt
Camilla Kisling
Kristine
Camilla Kisling
mogens carlsen
Camilla Kisling
KF
Camilla Kisling
Jon
Camilla Kisling
Bestyrelsen
Camilla Kisling
Heidi Kirkegaard Sørensen
Camilla Kisling
William
Camilla Kisling
William G
Camilla Kisling
Helle andersen
Camilla Kisling
Helle andersen
Camilla Kisling
Helle
Camilla Kisling
Ricard Christensen
Camilla Kisling
Thor Fridriksson
Camilla Kisling
Klaus P.
Camilla Kisling
Victor
Camilla Kisling
Jan Mortensen
Camilla Kisling
Lykke Hansen
Camilla Kisling
Berith Mosbæk
Camilla Kisling
Morten Wraae Pedersen Schäfer
Camilla Kisling
Gitta Favlund
Camilla Kisling
Dorthe Hansen
Camilla Kisling
Doris Christensen
Camilla Kisling
Camilla N
Camilla Kisling
Camilla n
Bettina Jensen
Camilla Kisling
Jørgen Christensen
Camilla Kisling
alice flinthøj
Camilla Kisling
Flemming Brokhage
Camilla Kisling
Palle Poulsen
Camilla Kisling
Niels Andersen
jesper Nyrnberg
Camilla Kisling
Kirsten Sørensen
Camilla Kisling
Charlotte
Camilla Kisling
Charlotte
Brian bo jensen
Camilla Kisling
Christian
Camilla Kisling
Palle P
Camilla Kisling
Pia L
Pia L
Camilla Kisling
Karin Hansen
Camilla Kisling
Karin Hansen
Camilla Kisling
K. Jørgensen
Camilla Kisling
Lone Fransson
Lars Emde Poulsen
Esben Kaagaard
Camilla Kisling
Robina Ravn
Camilla Kisling
Ben
Camilla Kisling
Helene Heidi Jørgensen
Camilla Kisling
Berit Bugge Friis
Camilla Kisling
lotte westergaard
Camilla Kisling
lotte westergaard
Tina Dyg Johansen
Camilla Kisling
Tina Dyg Johansen
Inge Nielsen
Camilla Kisling
Susanne
Camilla Kisling