Ejerpantebrev – de 6 hyppigste spørgsmål

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev er et dokument, som bruges til at give pant i noget, man ejer – fx et hus, en andelsbolig, en bil eller en båd. Giver du pant i en ejendel, betyder det, at du overdrager rettighederne til din ejendels værdi mod et lån. Det vil sige, at du får et lån; men tilbagebetaler du ikke lånet som aftalt, kan långiver kræve din pantsatte ejendel solgt for at få sine penge igen. På denne måde kan et ejerpantebrev altså stille sikkerhed for et lån til en bank eller anden långiver.

Eksempel: Vibe ejer et hus, som er 2 mio. kr. værd. Hun opretter et ejerpantebrev på 900.000 kr. i huset og kan herved låne 100.000 kr. af sin bank til at købe en ny bil mod at banken får underpant i ejerpantebrevet. Hvis ikke hun betaler af på lånet som aftalt, kan banken kræve huset solgt på tvangsauktion, fordi den har pant i huset.

Hvor meget kan man låne med et ejerpantebrev?

Som udgangspunkt kan du låne lige så mange penge, som den værdi du opretter ejerpantebrevet i. Ejerpantebrevet kan gives i den friværdi, du har i den ejendel, du pantsætter. Har du ikke nogen gæld i din bolig, kan du derfor oprette ejerpantebrevet i hele boligens værdi – men du kan også vælge et mindre beløb, hvis du ønsker det.

Eksempel: Vibe har et huslån på 1,1 mio. kr. Selvom hendes hus er 2 mio. kr. værd, kan hun højst oprette et ejerpantebrev på 900.000 kr. (hendes friværdi). Hun kan til gengæld godt vælge at pantsætte en mindre del af husets værdi, fx 250.000 kr. Med et ejerpantebrev på 900.000 kr. kan hun låne op til 900.000 kr., mens hun kun kan låne op til 250.000 kr. med et ejerpantebrev på 250.000 kr. – i begge tilfælde mod at banken får underpant i ejerpantebrevet.

Hvordan fungerer et ejerpantebrev?

Når du opretter et ejerpantebrev, er det formuleret, som om du giver dig selv pant i det, du ejer. Du er altså både panthaver og pantsætter.

Idéen med ejerpantebrevet er, at du kan overdrage hele eller dele af rettighederne i ejerpantebrevet til en eller flere kreditorer, fx en bank. Ved at overdrage rettighederne i ejerpantebrevet til banken, får banken ret til værdien af det, du har pantsat, såfremt du ikke overholder jeres låneaftale. Man siger, at du giver banken underpanteret i ejerpantebrevet, eller at der sker en underpantsætning af ejerpantebrevet.

Eksempel: Vibe har et ejerpantebrev, som giver hende pant i sit hus på 900.000 kr. Vibe vil gerne låne 100.000 kr. af sin bank til at købe ny bil og underpantsætter derfor sit ejerpantebrev. Underpantens værdi er på 100.000 kr. Ejerpantebrevet siger nu, at banken har sikkerhed i ejerpantebrevet og dermed huset for 100.000 kr., og at banken kan kræve pantet indfriet og huset solgt, hvis Vibe ikke betaler af på sit lån som aftalt. Derudover har hun selv rettighederne til den resterende pant omfattet af ejerpantebrevet. Hun kan derfor underpantsætte for yderligere 800.000 kr., hvis hun får brug for et nyt lån i fremtiden.

Hvorfor oprette et ejerpantebrev?

Når du skal låne penge – hvad end det er til bolig, renovering af køkken, bil eller noget fjerde – vil långiver næsten altid kræve, at du stiller sikkerhed for lånet.

Hvis du ejer noget med friværdi i, er ejerpantebrevet en oplagt måde at stille sikkerhed på.

For det første er ejerpantebrevet meget fleksibelt, fordi du selv bestemmer pantets størrelse, og hvor mange långivere der kan optage underpanteret i ejerpantebrevet. Ved andre typer pantebreve kan man kun give pant til én långiver. Desuden kan ejerpantebrevet bruges igen og igen, når man har indfriet sit lån i ejerpantebrevet.

Hvordan laver man et ejerpantebrev?

Du kan få hjælp til udarbejdelse af et ejerpantebrev samt den efterfølgende tinglysning af en advokat fra Advodan. Tinglysning er en digital proces, som foregår på tinglysning.dk, og som gør ejerpantebrevet juridisk gyldigt.

Hvordan giver man underpanteret til sit ejerpantebrev?

Når du har et tinglyst ejerpantebrev, giver du underpanteret til långiver, fx din bank, gennem endnu en tinglysning. Efter denne tinglysning har långiveren bevis på, at denne har sikkerhed for et lån, og at lånet kan indkræves gennem salg af den pågældende ejendel. Har flere långivere underpanteret i dit ejerpantebrev, skal der i tinglysningen angives en prioriteret rækkefølge af, hvem der får penge først, hvis ejendelen sælges. Typisk vil den, der har optaget underpanteret først, være øverst på listen.

Eksempel: Vibe har et ejerpantebrev på 900.00 kr. i sit hus med to underpantehavere: Bank A og Bank B. Bank A fik tinglyst sin underpanteret først, da den lånte Vibe 100.000 kr. til køb af bil. Bank B fik tinglyst sin underpanteret et år senere, da den lånte Vibe 50.000 kr. til renovation af badeværelse. Vibe har ikke tilbagebetalt lånet til Bank B som aftalt. Banken kræver derfor Vibes hus solgt på tvangsauktion. Bank A har ret til at få sine penge tilbage først, men da huset sælges for 2 mio. kr., får begge banker sine penge.

Hvad koster det at stille sikkerhed med et ejerpantebrev?

Der kan ikke sættes et fast beløb på prisen for oprettelse af et ejerpantebrev. Du kan forhøre dig hos din advokat og din bank, hvad de tager for udarbejdelsen af ejerpantebrevet. Prisen for tinglysning er derimod fast. Hvis du tinglyser et ejerpantebrev, som giver pant i fast ejendom, koster det 1.730 kr. i tinglysningsafgift plus en variabel afgift på 1,45 % af det beløb, der stilles som sikkerhed.

Når ejerpantebrevet underpantsættes, koster det også 1.730 kroner i tinglysningsafgift, men her skal du ikke betale den variable afgift.

Eksempel: Vibe opretter et ejerpantebrev på 900.000 kr. For at tinglyse det betaler hun 1.730 kr. i tinglysningsafgift + 13.050 kr. i variabel afgift (1,45 % af 900.000 kr.). Hun underpantsætter ejerpantebrevet til to forskellige kreditorer, hvor hun hver gang betaler 1.730 kr. for tinglysningen.

Hvordan annullerer jeg et ejerpantebrev?

Der er ikke som sådan nogen grund til at nedlægge et ejerpantebrev, hvis det kun er dig, der har rettigheder i det, da du kan anvende pantebrevet til at stille sikkerhed for et andet lån i fremtiden. Har du givet underpanteret til en bank eller andre långivere, kan dette først annulleres, når du har tilbagebetalt dit lån. Har du gjort det, annulleres underpanteretten på tinglysning.dk. Det er långiver, der skal foretage annulleringen, men du bør selv være opmærksom på, at det rent faktisk bliver gjort.