Sådan optager du lån med et pantebrev

Hvad er et pantebrev?

Et pantebrev bruges til at optage lån. Formålet med pantebrevet er, at du kan stille sikkerhed for et lån ved at give långiver (fx din bank) pant i noget, du ejer. Oftest er det fast ejendom, der gives pant i, ligesom pantebrevet oftest oprettes for at stille sikkerhed for et lån til boligkøb.

Når du giver en långiver pant i din bolig, betyder det, at din långiver har ret til boligens værdi, selvom det er dig, der ejer boligen. Betaler du ikke dit lån og eventuelle renter tilbage som aftalt, kan långiver derfor kræve din bolig solgt på tvangsauktion. I sådan et tilfælde er det långiver, som har førsteret til pengene fra boligsalget, uanset hvad du ellers har af kreditorer. Det er på denne måde, at pantebrevet stiller sikkerhed til långiver for, at du kan tilbagebetale dit lån.

Når du giver pant i din ejendom, kaldes du ”pantsætter”. At være pantsætter er det samme som at være debitor, dvs. den person, som skylder penge. Den person eller virksomhed, som låner penge ud mod pant i boligen, kaldes ”panthaver”. Panthaver er det samme som at være kreditor, dvs. den der har penge til gode.

3 former for pantebreve

Der findes flere forskellige former for pantebreve, herunder realkreditpantebreve, sælgerpantebreve og ejerpantebreve. Dem kan du læse om herunder.

Realkreditpantebrev

Næsten alle vælger at finansiere deres boligkøb med et realkreditlån, fordi det er den billigste løsning. I sådanne tilfælde oprettes der et realkreditpantebrev, som giver realkreditinstituttet pant i boligen og dermed sikkerhed for lånet. Du kan søge om et realkreditlån i et realkreditinstitut via din bank.

Sælgerpantebrev

Hvis sælgeren af en bolig har et vist økonomisk overskud, kan køber og sælger lave en indbyrdes aftale om, at køber ikke behøver at betale den fulde købspris med det samme. I stedet oprettes der et sælgerpantebrev, som fastsætter rammerne for, hvordan køber skal tilbagebetale sælger med tiden – inklusive hvad renterne skal være. På denne måde er det sælger, som bliver långiver/panthaver i stedet for realkreditinstituttet.

Sælger kan vælge at videresælge pantebrevet til en tredjepart. Det ændrer ikke, hvordan køber skal tilbagebetale lånet, men kun hvem pengene skal betales til. På denne måde får sælger sine penge med det samme og er ikke længere involveret i den solgte bolig. Til gengæld får sælger sandsynligvis et lidt mindre beløb ved videresalget af pantebrevet, end den egentlige værdi af panten.

Ejerpantebrev

Et ejerpantebrev adskiller sig især fra realkreditpantebrevet og sælgerpantebrevet på to måder:

1) Ved oprettelsen af ejerpantebrevet er du selv både pantsætter og panthaver, dvs. at du skylder dig selv penge. Det står i modsætning til de øvrige pantebreve, hvor det er hhv. realkreditinstitut og sælger, der er panthavere.

2) Efter oprettelsen af ejerpantebrevet kan du foretage underpantsætning. Det betyder, at du kan give flere forskellige personer/institutter/virksomheder pant i din ejendom med det samme pantebrev. For de øvrige pantebrevstyper gælder det, at der kun kan være én panthaver per pantebrev.

Du kan læse mere om ejerpantebreve her.

Hvilket pantebrev skal du bruge?

Som nævnt er et realkreditlån den billigste låneform, når du skal købe bolig – og et sådan lån kræver et realkreditpantebrev. Kan du ikke blive godkendt til et lån af et realkreditinstitut, er det en god idé at rette din søgen mod boliger i en lavere prisklasse, som du godt kan låne til. Kan du slet ikke blive godkendt til et realkreditlån, kan du med fordel genoverveje, om det et det rette tidspunkt at købe bolig på.

Selvom du bliver godkendt til et realkreditlån, kan du få brug for andre pantebreve end realkreditpantebrevet. Ved almindeligt køb af ejerbolig kan du nemlig kun låne op til 80% af købsprisen ved et realkreditlån. Kan du ikke betale de resterende 20% kontant, vil det mest nærliggende normalt være at optage lån i banken. I praksis kræver det, at du giver banken underpant i et ejerpantebrev som sikkerhed for lånet.

Tidligere benyttede man sig af sælgerpantebreve til at fremskaffe den sidste del af boliglånet. Dette var forbundet med kurstab, en høj, fast rente og en afviklingsperiode på mindre end 30 år – altså en dyr løsning for køber. Derfor benyttes sælgerpantebreve slet ikke eller kun i meget begrænset omfang i dag.

Oprettelse og tinglysning af pantebreve

Du kan få hjælp til oprettelse af et pantebrev hos en advokat fra Advodan. Advokaten kan både rådgive dig om de forskellige typer pantebreve og udarbejde og tinglyse pantebrevet for dig. Tinglysning er en digital proces, som gør pantebrevet juridisk gyldigt. Først når pantebrevet er tinglyst, er panthaverens rettigheder sikret.